本月盛傳尾帝加息到頂，尾帝股債大反撲；反以巴有衝突稍有緩和，金價升勢受阻。第一位依然都係沉船基金依然憑住所持有大部分尾股大反擊，依然緊守第一位，本月每單位收報＄158.50（我城貨幣，下同），較上月大升 6.10%。黃金和鈀金雖然升勢放緩，但商品組合依然守住第二位，每單位收報＄140.19，較上月微升 0.05%。第三位是防守性強的生活基金，本月每單位收報＄133.04，較上月升 3.48%。
第四位是賭緊加息加到盡便是減息，開始偷步炒高的合格線債券和現金組合，本月每單位收報＄119.79，較上月上升 3.17%。
巷股無視外國勢力，依然受制於 18,000 點，複式盈富基金本月埋單微跌 0.52%，每單位＄104.34，守第五位。有由巷股指數基金、北美指數基金、及環球債券基金組成的強積金組合，較上月上升 4.22%，本月每單位收報104.05，重返$100樓上。第七位則是由包尾依然係積弱已久的房託，本月房託組合大升 7.64%，每單位收報$90.61。
本月魔術師屋企估價繼續下跌，抵銷大部份投資組合升幅。本月資產淨值（身家）埋單微升 0.67% 至每單位＄14,850；淨流動資產較上月狂升 12.20％（較2016年3月31日基數升65.99％)，咁都可以被抵銷，證明樓價跌幅都幾大：
好在當年魔術師沒有貪平息加按借到盡，息口加來加去至今都每月還款都未至於太重負擔，而魔術師的資產負債表依然能 keep 住係正資產，相當健康。本月計數埋單，按揭比率（按揭貸款/樓價）由上月 50.52％ 升至 52.50％，繼續稍為高過 50%，正統來說無得做收租仔（金管局規定出租物業最多只能借五成）；物業（淨值）只佔身家（淨資產）31.05%，在廣大我城小業主中應該屬於異類：
最後，本月魔術師身家跟我城指數的 beta 值維持 0.31 不變，跟痕指關連性也是維持 56.48%（其實已包括了樓價下挫）；standard deviation of rate of return (month-on-month) 則微跌 0.01% 至 3.15％。睇返幅圖，每月升 1% 的 benchmark 似是已成為「不可能的任務」：
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信報 2023年11月27日
專訪
花旗：樓價跌到2025年見底
本港樓市跌勢未止，政府10月在《施政報告》宣布多種樓市稅項「減辣」，樓價沒明顯反彈，成交量則有望增加。花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全接受本報專訪時稱，相信成交量已經見底，「減辣」後一二手住宅成交應可回升到每月3300至3500宗，但相比以往牛市時每月5000宗，仍有距離。他認為後市不會因為「減辣」而轉向，可能要到2025年樓價才觸底。
本港二手樓價由2021年8月歷史高位，到現在回調了差不多21%，楊海全表示，假設利率以外的因素不變，經濟又持續不景氣，美國聯邦基金利率要降至3厘以下，本港樓價才有望止跌，在下行期間，或會分階段釋放部分需求。花旗認為加息周期在今年完結，明年下半年合計減息約1厘，屆時美國聯邦基金利率仍逾4厘；估計2025年下半年息口回落到3厘前，伴隨經濟環境改善及減息步伐加快，按現時假設初步推測，本港樓價或於2025年上半年見底。
內地人湧港買樓盛況難再
楊海全直言，香港樓市要外來買家支撐，若內地樓市交投未復甦，本地樓市也面對困難；現時內地很多政策工具不能有效應用，主因美國利率太高，令救市政策的空間受限。內房3月底開始明顯走弱，港樓走勢亦見跟隨，兩個市場表現呈掛鈎跡象。內地人置業心態改變，「他們都不買大陸樓，怎會買香港樓」，就算特區政府之後加碼取消來港置業繳付合計15%的兩項印花稅，回復至2017年前未向非本地買家「加辣」的水平，內地客來港買樓也難重返昔日光景。
《施政報告》宣布「減辣」至今一個月，楊海全說，最近大部分地產商簡報最新營運狀況，都認為吸引外來專才置業的措施有作用，查詢量增加；若在一般市況下，有關措施應能讓牛市重臨，但受利率高企影響，供樓較租樓要花費多一倍以上現金流，兼且經濟前景不樂觀，政策效用被打折扣。
供應方面，楊海全指出，本港樓市結構上供應過剩，去年私樓落成量2.1萬伙，未來3年平均每年都有約2萬伙，惟估算每年需求量不足1.3萬伙，難怪發展商紛紛暫緩買地。有發展商近日透露，建築成本並無降低，計及利息及市場推廣成本如經紀佣金等，能接受的地價成本有限。他舉例，就發展商的機會成本而言，若果一年後推盤，要付出多約5%利息；如套現資金還債甚至做定存，已相當於有5%進賬，若預計一年後樓價升幅不足5%，便理應及早推盤套現，形成現時發展商希望快些去貨。
確保有利可圖 投地出價審慎
發展商買地意欲下降，今年以來合共有6幅地皮流標，楊海全提到，本月港鐵（00066）東涌東站第一期項目「零入標」，主要由於該區供應多，「計不到數，難入標」，情況較好的市區地皮未必每次都流標，惟面對樓價下跌，建築成本不減，項目投資回報壓縮，發展商入標的安全意識明顯提高；目前樓市銷情慢，而且一年繳付的利息相當於少賺5%，相信發展商現階段入市買地，平均會要求20%利潤，確保在扣除樓價下調10%後仍有利可圖，不似以往即使利潤率較低，仍可賺樓價升幅。至於銷售周期較長的豪宅，出售地皮反應會更差。
他又說，以往量化寬鬆時期，舉債成本低，發展商多進取地借貸去賺大錢，投資3%至4%回報的項目已有利可圖，當息口抽高，仍在依靠槓桿投資的公司即時受壓，只有個別已及早「戒毒」的發展商才沒有承受太大財務壓力。
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