呼吸 plan 風險

有線話樓市跌市三大現象經已呈現：新盤賣唔去、二手成交冰封、同埋銀行估價下挫云云。魔術師就覺得未必：新盤賣唔去意味住購買力消耗得七七八八，有價無市；二手成交少其實其受多年來辣招困擾的後果，市況稍緩經已可以造成冰封效果；而銀行估價下跌就更好笑，一來估價同成交係亙為因果的，二來各錢莊年尾跑夠數，暫時唔想借咁多錢出去，都可以係撳低估價的藉口，相反如果想爭生意，估價當然會手鬆啲，似乎係商業決定多於一切。

低首期高成數按揭買樓花有風險 2018/11/10 21:36

過去兩、三年，以超低首期、超高成數按揭買入樓花，而又未上會的業主，正面臨多重風險︰如轉按要抬錢補差價？不轉按亦要捱貴息？ 轉為出租需要劈租？ 轉為出售正處於賺蝕邊緣？還有什麼出路？

辣招最大的殺着就係限定銀行只能叙造低按揭成數，換言之就係要買定付出高首期，減低借貸率；另一道殺手鐧就係提高壓力測試門檻。不過你有張良計，我有過牆梯，地產霸見辣招主要都係以規管銀行為主，於是應對方法便是由財仔提供無壓測，低高成數按揭計劃，俗稱「呼吸 plan」（意味有呼吸者皆可借），而呢個亦係近年一手樓打殘二手盤的主因：

咁好笑嘅？用高成數按揭計劃跟跟銀行Ｈ按的全期利息作比較，兩者所者本金不同，當然係借多啲嗰個還多啲利息，咁樣比較根本就唔係 apple to apple comparison。要計高成數按揭的息率會俾多幾多息，理應用相同借款額的銀行 plan 來比較才對吧？

嗱，魔術師覺得呢個就真係呼吸 plan 的風險嘞（圖為「還嗨 don't 戇」呼吸 plan）。好多唔夠實力（或靠父幹）的買家都係諗住先做呼吸 plan，到優惠期完結，將要捱貴息之前趁樓價升咗便可以加按轉按，銀行所需要的首期真接由樓價升幅中按出來。不過，如果樓價下行，小業主隨時便會因為唔夠首期而轉唔到按，又或者要抬錢上會，否則長期俾班有牌貴利撳住搶，想唔死都幾難。

如果唔想捱貴息，咁賣樓止蝕呢？唔係唔可以，不過既然小業主要跑山籌旗，咁被買家鋤價亦在所難免。小業主仲要留意ＳＳＤ年期、買賣合約是否容許在樓花期內以確認人身分轉讓業權、如果係以拍賣形式出讓就更加要買家現兜兜 full paid，呢啲都係業主要面對的問題。

做收租仔，以求無限補時呢？唔係唔得嘅，不過人同此心，心同此理，當租盤湧現，供應多了，租金自然受壓。又好似「還嗨 don't 戇」呢間劏房新盤咁，收得９,５００個我城大洋，仲未扣差餉地租管理費物業稅，對比返上文計利息嗰幅截圖，講緊嘅雖然唔係同一個單位，但係約２００單，呎價１５,０００，樓價３００萬又真係差唔幾，所以話呢...做收租仔，尤其是係新盤收租仔，一個搞不好隨時變負現金流：

最後就係撻訂斷供。撻訂都叫即時斬倉，一了百了；好人好姐就唔好現斷供了，一來影響自己信貸紀錄，二來銀行就話好相與，依正手續做啫；呼吸 plan 班財仔乜人都有，隨時會有「自己的手段」來叫你還錢吧？