無論是平息借貸計實質年利率（見《平息借貸》），抑或係月供股票、基金，又或者係供樓，其本金 S，每月供款 a、年期 n、利率（或回報率，r）的關係可以由中學學過的 Geometric Sum formula 推算而成
|
| （圖片來涼：Cuemath: Geometric Sum Formula, captured on 23 Aug 2025） |
或可以用 Excel formula PV, RATE, NPER 等計算。
科技日夜進步的今天，答案已可以用 AI 計出來（見 June: 按揭貸款計計數），不過都要看使用時會不會錯手，因為簡單的數學公式不應受 AI model 影響，是應該有既定答案的；若發現答案不合常理，應該看看錯在哪裡。
今次魔術師就信自己唔信 AI，以 Excel formula 幫 June 再計一次（留意公式中，cash outflow、debit 為負，反之為正）：
方案一:
本金300萬，還款期30年，2年後作部分還款（$50000）以減少每月供款額，利率為2.4%
跟網友雲的計算一樣，開始時供款為 ＄11,698；兩年後 partial repayment 後，每月供＄11,494。
方案二:
本金295萬，還款期30年，利率為2.4%
簡簡單單，每月供款就是＄11,503。
魔術師不比較情景1 或 情景2 哪個較「好」，因為不知「好」的定義：如果話供款壓力較少為之好，咁以同年期而論，借295萬一定較借300萬「好」，借錢少啲當然讓款壓力會細啲。推到極限，一個仙都唔借就「最好」。
咁點解方案一在兩年後 partial payment，每月供款會少了呢？原因就是供款兩年後，本金已減少至 286萬，到時再還多50,000，本金減至 281萬，足以抵消縮短了兩年年期；跟一開始就借 295 萬來比較是不公平的。
至於 June 文中所說「到底哪個方案能夠為自己帶來最大的潛在回報？」，魔術師亦不太理解。提早還款在財務上就等於將還款額鎖定在供款息率（in this example, 2.4%），這就是為何會出現 Mortgage Link 這產品的原因，可以將閒置資金有一定回報但不失靈活性（提早還款通常有「最低消費」，而且再 draw 錢就要再造按揭了）。考慮到方案一 t=24 提早還款，方案二是 t=0 提早還款，咁自然係方案一有可能帶來更高回報 - 只要兩年內年回報超過 2.4％ 使成。
舉一反三，完全不做提早還款的「潛在回報」就最高。當然，如果考慮到資金壓力等其他因素，就要多方面考慮，不能計死數了。
＊＊＊
伸延閱讀：
沒有留言:
張貼留言