魔術師資產配置（2025年10月結）

本月巷尾股市債市回調、金市幣市升得多亦要跌返啲，一眾市場連升數月後獲利回吐實屬正常；點知侵侵出大招 chicken out，尾中茂戰偃旗息鼓，加上亂儲局減息，個市又跌啱落。黃金破頂後連同虛弊一同回落，但月中升幅已足夠魔術師商品組合再創新高，本月收報 ＄282.28（我城貨幣，下同），較上月升 2.89%，繼續排第一位。以尾股為主、巷股為輔的沉船基金受惠於尾帝科技股造好，較上月升 2.24％，每單位收報 ＄228.59，亦創新高，保持第二位。由巷尾高息股、公用股、及尾帝科技股組成的生活基金同樣受惠，生活基金月尾結算較上月升 3.79％，每單位收報 ＄215.29，同創新高，保持第三位。

我城股市回軟，複式盈富組合結束連升 5 個月的走勢，本月每單位價格收報 ＄161.82，較上月下跌 2.68％，依然在合格線之上，保持第四位。

包含高中低回報（及風險）的債券、債劵 ETF/CEF 和現金組合的合格線組合，受較早前尾帝地區性銀行壞消息影響，本月每單位收報 ＄159.73，較上月下跌 1.02%，繼續第五位。

第六位都係以環球債劵股及中巷貨弊基金為主，巷尾股票指數基金為輔的大雜燴強強積金組合，買賣交易用來對沖其他投資組合，每單位收報 ＄121.20，較上月微跌 0.18％。房託組合靠穩，本月微跌 0.21％，每單位收報 ＄108.43。

魔術師屋企樓價錢莊估價卻忽然來個 quantum leap，大貓和小貓對魔術師屋企估值同時彈升（將來唔知使唔使唔需要分開兩個估價睇，話哂合併後唔應該「惡意競爭」XD）。魔術師身家經調整後（主要是卡數之類 foreseeable expenses）較上月上升 1.33% 至每單位＄18,673（較 2021年8月31日最高位 ＄19,377 下跌 3.63%）。魔術師淨流動資產（包括資產配置組合及特種兵組合）亦因部分資產配置組合終於結束連月創新高的走勢而較上月微升 0.59％（較2016年3月31日基數升 120.24％)，創新高。

魔術師屋企樓價估價來個 quantum leap，帶來「財富效應」（買咗乜遲啲寫），本月魔術師房貸按揭比率（按揭貸款/樓價）本月下跌 0.85% 至 53.08％。樓價見底（？）上升亦令物業（淨值）上升至佔身家（淨資產） 23.03%，升幅 0.48%。魔術師物業佔身家比重少於 25%，在廣大我城小業主中應該屬於異類（負資產數目回落，當是好事，畢竟好多傷民將啲錢「儲」落層樓）。

最後，本月魔術師身家跟我城指數的 beta 值維持 0.30 不變，跟痕指關連性則上升 0.11% 至 56.89%，反映痕指對魔術師身家的影響力又大返些粉；standard deviation of rate of return (month-on-month) 微跌 0.01% 至 3.06％：

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信報 2025年11月1日

港負資產3.14萬宗 五季最少

樓價升拉高估值 拖欠比率續低企

金管局周五（10月31日）公布，第三季末負資產住宅按揭貸款宗數為31449宗，較第二季末時的37806宗，按季大減近17%，連續兩季回落，並創近5個季度新低。不過，第三季負資產拖欠比率按季微升0.03個百分點，至0.24%，惟仍屬低水平。綜合分析認為，負資產數字回落主要受季內樓價回升2%至3%帶動估值上揚所致，預期樓價會穩步向上，第四季負資產有望進一步回落至3萬宗以下。

佔整體住宅按揭宗數5.28%

第三季負資產宗數佔整體住宅按揭宗數約5.28%，所涉未償還貸款額為1568億元，較第二季的1902億元進一步下降。負資產按揭中無抵押部分金額亦由第二季末的143億元，減少至第三季末的109億元。至於第三季末拖欠3個月以上的負資產按揭貸款比率為0.24%，第二季末為0.21%，仍維持在低水平。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，第三季負資產數字回落主要是因為季內樓價逐步回升、帶動估值上揚所致；今年樓巿持續穩中向好，樓價在第二季回穩後，第三季樓價平均按季再上升2%至3%；預期樓市升勢於第四季將可延續，負資產數字會繼續回落。

王美鳳又指雖然第三季負資產拖欠比率有輕微波動，但對比過往2003年期間拖欠比率達1%，現時仍屬相當低水平，反映供樓人士的持續還款能力甚佳，未來樓價回穩向升機會高，亦使負資產再度大增的風險降低，故此現時負資產個案的實質信貸風險及市場風險仍然甚低。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明引用按揭證券公司的數據，指出今年首9個月新取用按揭保險為5411宗，按年大減31.1%，創近9年同期的新低；由於樓價回升，加上選用較高按揭成數的買家顯著減少，故使負資產個案亦有所下降。

本季尾可降至不足3萬宗

曹德明稱，季內負資產拖欠比率雖然上升，惟仍處於低水平，顯示絕大部分業主的供款能力仍穩健。

不過，本港最新失業率升至3.7%，高於預期，他提醒有意置業人士要衡量自身經濟及供款能力，按揭成數避免借太盡，緊記按時供款及預留至少半年的後備資金。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝認為，最新數據反映樓市已開始回穩，近期樓價指數亦創近14個月新高，代表樓價在低位有支持，相信樓價會穩步向上，下一次負資產數據有機會進一步回落至3萬宗以下。

滙豐環球研究日前發表報告稱，經歷過去3年來的挑戰後，本港樓價已基本穩定下來，租金自2023年開始穩步上揚，近期創下歷史新高，儘管啟德等地區的存貨問題、部分發展商積極去槓桿等，仍對市場構成一些挑戰，但近期一些發展商已重新掌握更佳的議價能力，一手與附近二手單位的價差正逐步收窄。該行相信，租金收益率上升、減息周期及本地買家回歸，能為樓市提供一定支撐。