可租可買

看到以下這則新聞，魔術師不禁想起地產版經常引起的討論：「租樓好定買樓好？」

[新聞]匯控稱考慮賣倫敦總部
(明報) 02月 05日 星期一 01:00PM
匯豐控股(0005)稱，正在考慮將其在倫敦的全球總部出售後回租的建議。
「在英國對房地產需求相當旺盛，我們正在評估這件事。」匯豐控股香港的發言人Vinh Tran稱，「有建議稱出售後回租15年。但現在所有事情還都在商討之中，沒有什麼數字能夠確認。」

例1. 已供滿的物業
跟公司不同，對個人來說，樓宇折舊是沒有　tax shield　的．例如一層買入價三百萬的住宅單位，折舊年期為三十年，最後假設全數write-off，則每年的 depreciation expense 為10萬，並於自己當年的 net income 內扣除．當然，depreciation expense 是 non-case expenses，不會對自己的 cashflow 做成影響．

如果將單位賣出再租回，則賺蝕會反映在當年的 net income 內，個人的總資產亦會作出相應的增減，而 rental expense　則是實實在在的 cash outflow，而．亦即是說要在往後的日子保持住一個不比賣出物業前差的現金流，要將套現的現金投資：

Rate of Return 1 >= Net Rental Expense/Proceeds of Sales 1
Net rental expense 是指租樓後的淨資金支出，包括扣除管理費等業主負責的項目．


例2. 未供完的物業
個人每年有10萬完供樓利息 tax shield，賣樓套現的現金投資回率為
Rate of Return 2 >= [Net Rental Expense - (Mortgage Repayment - Max(100000, I) * tax rate]/Sales of Proceeds 2

當然，賣樓後也損失了後市上升（下跌）對於自己資產淨值的影響，因為部份Mortgage Payment 其實是減了現金資產，同時也減了負債的，樓價的升跌便是fixed asset 的回報率了．

2007/02/06 00:06:19