加息潮底下我城眾錢莊昇始調升新造按揭利率，即係以H按來說，H再無減得咁多，封頂息率亦同時增加。其實，眾錢莊這些手段都只是「假加息」，只對新造按揭有效，好似魔術師呢類按揭合約已經註明息率點計，只要魔術師唔好X忽痕走去轉按，合約條款就唔會變更。要「真・加息」，眾錢莊就係要加P，咁以P作基準的封頂息率就會加，當H高到某個位，H-X的按揭息率觸及封頂息率，「P加息」才會真正「生效」。由於利息支出多咗，魔術師都要奇返些少投資比重落去按揭銀行以作對沖。
同樣理由，由於通脹和加息關係令到房託和價劵下跌，亦係好時機加返啲投資比重，為每月收息組合打好根基，日後退休有用。
本月結算，投資組合比例，股票：商品：房託：現金加債劵比例為33.9：3.9：26.8：35.3，主因都係轉工「一次性」出糧同埋退稅帶動現金比例增加，扣除買電腦、PS5等電子消費產品後現金項尚有不錯增幅。要維持３４：４：２８：３４的投資比重，今次就係真金白銀買買買，增強每月收息組合，提供加息後增加的供樓現金所需。以每１００萬股票組合計，資金調配如下：
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魔術師資產配置組合本月持股為：
甲. 股票組合（３４％）
１. 複式盈富組合
不變。
２. 生活基金
- 交通銀行（03328.HK）：增持，微調投資比重。
３. 沉船基金
不變。
４. 強制性公積金
不變。
乙. 商品組合（４％）
１. 實物基金
不變。
２. 虛擬貨幣（非穩定幣）基金
不變。
３. ＥＴＦ／ＥＴＮ
- iShares Gold Trust (IAU.AMEX)：增持，微調投資比重。
- Aberdeen Standard Physical Palladium Shares ETF (PALL.AMEX)：增持，微調投資比重。
丙. ＲＥＩＴ組合（２８％）
１. 個別股票
- Ready Capital Corporation（RC.NYSE）：新加入。尾帝按揭服務公司，業務包括私人住宅按揭、公寓按揭、商用物業按揭、商業貸款、證券化貸款等。每月收息系列：１月、４月、７月、１０月。過往派息含 long term capital gain 及 return of capital，疑似由 IB 退回部份股息稅。以２０２１年度計，實質股息稅約為２８.３０％（=(1.59-0.09)/1.59 x 30%）。
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| （圖片來源：Ready Capital > Loan Programs, captured on 4 Sep 2022） |
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| （圖片來源：Ready Capital > Investor Relations > Tax Information, captured on 4 Sep 2022） |
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| （圖片來源：Gurufocus > Ready Capital, captured on 4 Sep 2022） |
２. ＥＴＦ
不變。
丁. 債劵及現金組合（３４％）
１. 債券基金／ＥＴＦ
- Guggenheim Strategic Opportunities Fund (GOF.NYSE)：增持，微調投資比重。
- Vanguard Short-Term Inflation-Protected Securities ETF（VTIP.NASD）：增持，微調投資比重。
２. 定息證券／ＥＴＤ
不變。
３. 強制性公積金
不變。
４. 虛擬貨幣（穩定幣）基金
- USD Coin (USDC)：減持。WireX 減息至1%，倒不如分階段全數經 debit card 出金。
５. Mortgage Link
減持。
６. 現金活期、定期存款（港元、人民幣）
不變。
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每月收息系列更新如下：
１月：RC、STOR、OXY 6.95 Jul01'24、SM 6.625 Jan15'27
２月：OHI、3001、PEMEX 6.35 Feb12'48、RAD 7.7 Feb15'27
３月：16、3187、DHCNL、IRCPAR 8.75 Mar23'23、PEMEX 6.75 Sep21'47
４月：3110、778、808、1426、RC、STOR、VTIP、GEO 6 Apr15'26
５月：2800、6823、405、1503、2191、87001、OHI、3001、WEWORK 7.875 May01'25
６月：8、3187、DHCNL、AMC 5.75 Jun 15'25、X 6.65 Jun 01'37
７月：823、RC、STOR、VTIP、OXY 6.95 Jul01'24、SM 6.625 Jan15'27
８月：03328、OHI、3001、RAD 7.7 Feb15'27
９月：6823、8、778、808、1426、1503、3187、87001、DHCNL、IRCPAR 8.75 Mar23'23、PEMEX 6.75 Sep21'47
１０月：405、3110、RC、STOR、VTIP、GEO 6 Apr15'26
１１月：2800、16、2191、OHI、3001、WEWORK 7.875 May01'25
１２月：823、3187、VTIP、DHCNL、AMC 5.75 Jun 15'25、X 6.65 Jun 01'37
每週派息：USDT
每月派息：NUSI、AGNC、GOF、NAVI 6.35 Sep15'31、Mortgage Link
每月收息表不變如下（每月收息系列以金框顯示）：
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資產配置理念不變如下：
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伸延閱讀：
信報 2022年9月3日
東亞H按封頂息升至2.75厘
港元拆息（HIBOR）繼續高位徘徊，令銀行按揭業務利潤被壓縮，東亞（00023）周五（2日）宣布，即日起把H按鎖息上限（P Cap），由最優惠利率（P，該行為5.25厘）減2.75厘，調升至P減2.5厘，即封頂息由2.5厘加至2.75厘，睇齊多間大行水平，成為香港第九間作出此舉的銀行。
與按揭掛鈎的1個月HIBOR結束升勢，周五按日回落至1.88024厘。目前銀行普遍提供H加1.3厘按息計劃，實際按息逾3.1厘，仍超越各銀行的鎖息上限。
綜合市場人士分析，多間主要銀行都已上調H按鎖息上限，短期內將有更多銀行跟隨，包括中銀（02388）和恒生（00011）兩間大行亦會跟加。
分析料HIBOR未見頂
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說，大部分新造H按都已觸及封頂息，HIBOR料未見頂，銀行為平衡資金成本和按揭業務利潤，調升按息合理，估將有大型銀行在未來兩星期跟隨增加。
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝稱，再有銀行調升封頂息，是跟隨大型銀行早前步伐，預料所有港銀最終都會上調。他提到，封頂息達3厘才能更好地改善H按的邊際利潤，未來鎖息上限或會再調高。
今年首8個月，現樓按揭市佔率排名，依次為中銀、滙豐、恒生、渣打和東亞，五大銀行已佔整體市場約71.8%；滙豐、渣打和東亞都已先後上調H按鎖息上限，市佔率合共三分一。
信報 2022年8月30日 專家評論
加息預期升溫 定息有無得諗？
美國聯儲局高層言論轉鷹，上周美股應聲下跌，下月底美息可能再上調0.75厘，港元拆息及最優惠利率或隨之上升。在預期息口上升、而且高息期可能維持一段時間的前提下，定息按揭是否好選擇？
一般小業主比較按揭計劃，判決優劣的標準是息口高低。8月31日前申請按證的定息按揭，最低息的是10年定息3.5厘(還款期最長30年，首10年定息3.5厘，之後可轉為浮息計算)。相對於現時新批浮息按揭利率2.5厘至2.75厘，定息計劃利率不算吸引。單純以利率因素考慮的話，借款人要判斷浮息將上升至高於3.5厘，而且維持一段較長時間，選用定息安排才合算。而究竟浮息利率在本加息周期會上升多少或維持多久，卻是未知數。
要留意的是，按證每月都會因應利率情況調整新批定息按揭利率，如無意外，將公布的9月新申請定息利率也會上升，在短時間內會削弱定息按揭的吸引力。
當然，在按證之外，也有其他的定息按揭可選擇。滙豐早前推出的一年定息按揭，定息期只一年，首年利率為2.75厘，次年起轉為有封頂的H按，利率為H+1.3，鎖息P(現為5厘)減2.25厘。此類短定息期的安排，雖然對固定每月還款支出沒有長期作用，但其定息不比浮息高的特點，對於那些預期利率不會長期高企的按揭借款人有一定吸引力。部分市場分析認為美國經濟面臨衰退，明年美息可能轉為向下調整，認同此類意見的借款人，可能會認為沒理由借入利率遠高於浮息的定息按揭。定息期較短，定息又不比現行浮息高的按揭產品，便可能較符合他們的需求。
最後，市場上也可能有少部分「被動地選擇」定息的借款人。按證定息期較長的產品，申請人毋須通過壓力測試，只需符合基本的供款負擔比例要求。例如本金500萬元，還款期30年，浮息按揭現行利率2.75厘；每月供款20412元，申請人月入要在48632元以上才可通過壓測。但換成3.5厘的定息按揭，每月供款雖然較高，為22452元，但月入只要44905元，便符合入息要求。
個別以長成交期購入單位(例如新盤建築期付款)的買家，如果簽訂臨約時沒有預期利率上升，現行收入在浮息上升後不足以通過壓測取得按揭，轉為申請定息按揭，便可能是其中一個可行的借取所需樓按，完成交易的方案。
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