一生三宅居住權

摩摩日前提供了這一段新聞，希望魔術師能點評一下：

寒柏：「樓本位」下的家庭悲劇
2018-07-16
近日，有媒體報道了一宗疑似父子爭產的事件。事主吳國樑，今年已69歲，卻稱聲被兒子賣掉「養老屋」。吳家原本一共擁有三個物業，分別是調景嶺維景灣畔一個往宅單位，和另外兩個將軍澳海天晉的單位。詳情如下：

據吳父指出，自己出身草根，早年任市政局公務員，夫婦二人「眠乾睡濕」的養大兩名兒子。兩名兒子中學就讀喇沙，分別於城大和科大畢業。於2005年，一家四口搬入將軍澳健明邨，5年後搬到居屋彩明苑。搬入居屋之前，吳父於2009年出資購入維景灣畔單位，視為「養老屋」，但由兩名兒子「代持」，亦要求兒子各支付5,500元家用，作為交租之用。
及後，於2016年，吳家購入海天晉16樓單位，現由吳父居住，本為吳妻持有，後轉名給兩名兒子。同年，又購入海天晉17樓單位，由小兒子持有。
吳父一直視維景灣畔單位為「養老屋」，講明不能賣掉，兩名「代持」的兒子卻私下把之賣掉套利，吳父到該單位視察，他們還報警，告老父遊蘯，到場後又不認父親，並要管理員趕走吳父。
吳父擔心現時居住的海天晉單位亦會被兩名兒子賣掉，因此向傳媒訴若，並「爆大鑊」，原來當年他們一家人買入海天晉單位時，兩名兒子皆失業，有人卻去考「的士牌」，成功騙取銀行貸款。
為何吳氏夫婦的物業會由兒子「代持」？該報道沒有詳細說明當中的原因，但縱觀香港現時的情況，大概這是吳家為了避開買樓相關的審查和稅務而作出的部署。吳父退休前是公務員，於2009年時已擁有居屋單位，因此當時用積蓄買樓，便藉兩名兒子「代持」，自己則繼續持有居屋；這個安排，總有點耐人尋味。其後，他們甚至以騙取銀行按揭的方法來「上車」。整家人也算是「香港典型醒目仔」，計算得十分精準，時機掌握得不錯，好處拿到盡。
暫時，我們只聽了吳父的一面之詞，不宜妄斷。除了可能認為兩子不孝之外，在宏觀社會層面上，我們又有什麼啟示呢？
自從2003年起，樓市谷底反彈。直到2009年，更因美國量化寬鬆而大升至今，香港已進入了「樓本位」的年代。在這「樓本位」的年代，香港家庭都用盡方法「上車」，有樓才是王道。一家人的財富多寡，大概是用擁有多少物業來決定的。正如吳氏一家，購入屋產時，可能曾規避調控樓市的稅項，還懷疑有人虛報收入以騙取銀行的按揭。為了「上車」或多置房產，大家都無所不用其極。
筆者認為，不少家長都在不知不覺間的把「樓本位」之觀念，潛移默化的告訴了下一代。而且，身教是最重要的，如果父母為了房產而奇謀百出，甚至虛報和犯法的話，兒子會怎樣想；將來又會怎樣做呢？
有朋友的兒子，才六歲。有一天，他忽然跟父母說：「將來我要成家立室。那時爸爸媽媽便要搬走了。你們勤力些罷，努力儲錢多買一層樓，否則，你們便要『瞓街』了！」朋友暗讚兒子聰明，居然說得出這些「大人話」。
作為父母，總希望兒女生活得開開心心，衣食不缺。可是，最首要的，便是教導兒女正確的價值觀，首重「孝道」；也先要兒女都明白，父母對子女的照顧，並不是必然的。特別是成年後，兒女皆要為自己所做之事負責，自力更生。父母的房產財富是屬於父母的，更非一定要傳給兒女。否則，縱然把他們養育成人，最後都成為一班只懂謀家產的逆子，對社會又有何益處呢？
朋友間，都說我對那「孩童話」太認真，但所謂「三歲定八十」，小孩子說的話，絕不能掉以輕心。平素在學校或補習班學到的物事，雖然對升學及考試有用，但「孝道」和做人的原則，才是最重要的。
一個年紀輕輕的六歲孩童，為何腦裡就只有父母的一層樓？自己成家立室，卻要父母搬走？還擔心父母給自己逼至「瞓街」？難道他從來沒想過要照顧家人嗎？難道他沒有想過，自己長大後，也有能力賺錢養家嗎？
「樓本位」下，家庭教育明顯出了問題，才會導至今天發生的悲劇。

１. 公墓園俾魔術師的印象，就係呢班人係最善於在制度之「搵着數，搵到盡」，真係高級有高級嘅貪，基層有基層去舔。
２. 「於2005年，一家四口搬入將軍澳健明邨，5年後搬到居屋彩明苑。搬入居屋之前，吳父於2009年出資購入維景灣畔單位，視為『養老屋』，但由兩名兒子『代持』」，有錢買私樓嘅人，其資產限額理應早已超過申請門檻；買樓由兒子持有，明顯係「資產轉移」的手段。甚至乎，呢家人能夠在２００５年搬入將軍澳公屋，申請輪候之時有否隱瞞資產收入？委實耐人尋味。想起當年魔術師大學一年級時學人時申請 grant loan，老父老媽如實申報，第一年竟然只係拎到８,０００大元貸款，仲要老父去學生資助辦事處俾人問長問短，不勝煩擾之下，魔術師的大學二至四年級都無再申請過「關窿」...結果，魔術師同其他同學不同，人地就還學債還足幾年，魔術師就只係８,０００蚊分５年還...
３. 至於兒子謊稱揸的士去「騙取」銀行貸款，又係同乜 sir 式「借貸力從無到有」的 street smart 如出一轍。「香港典型醒目仔」最善於在文件手續中鑽營找着數，所以保險公司亦有大條道理同你「玩文件，玩到盡」，以保障自己；結果受害的，當然就是勤勤懇懇賺生活的老百姓。
４. 「將來我要成家立室。那時爸爸媽媽便要搬走了。你們勤力些罷，努力儲錢多買一層樓，否則，你們便要『瞓街』了！」魔術師真係要諗一諗先明白呢句話：原來「童言」係 take it for granted，自己成家立室時便要趕老父老母走，大條道理去佔領父母資產，父母要一生兩宅（起碼！）就係要來保障自己...呢啲忤逆仔，只會係「養不教，父之過」，而唔係咩嘢「『樓本位』下」，家庭教育出現的問題。

被吞千萬豪宅，父：兒子零收入呃銀行500萬，將報警！
新聞 16 七月 2018

七旬老父吳國樑聲稱遭兩名兒仔侵吞千萬豪宅，幼子吳宇光昨日反擊老父多項指控，包括聲稱涉事維景灣畔單位首期並非由父親支付，而是由兩兄弟共同支付；又指控父親嗜賭引發家庭糾紛，又否認逐父親出門。
吳國樑今日接受《蘋果日報》訪問時，指幼子的說法只為「霸佔搶奪啲嘢」，稱涉事維景灣畔單位由他與太太於09年6月購入，稱幼子當時23歲，在股票公司工作，反問「1.2萬元人工，何來有錢首期？」他稱當年約900平方呎的單位樓價約400萬元，需付3成首期，即120萬元，由他與太太一同支付，但其後要求兩子每人每月付5,000元作為租金、生活費等，亦以此支付單位每月約1.1萬元供款。
對於幼子吳宇光指他於97年金融風暴時，買賣期指輸光積蓄，後因虧空公款被揭發而遭法庭判監，更申請破產。吳國樑稱實情是當年太太「炒燶」期指，他便「拎公司啲錢去填數，拎咗幾十萬出嚟，但我當時邊有時間炒股，更從來唔買股票。」
對於兒子指控他嗜賭，他承認的確有賭博習慣。吳國樑又進一步透露，2016年時與太太出售了居屋，套現200多萬元作購買私樓，終以太太名義購買了海天晉一個單位，而幼子亦同樣有申請購買該項目單位並中籤，「但佢兩個（兩名兒子）都冇工作，點可以買樓？」
吳國樑稱二名兒子獲銀行借貸部職員提示，可考的士牌，報稱的士司機以借貸，最終四人在銀行建議下開了聯名戶口，共借貸500萬元購買兩個物業。但吳國樑指二人根本沒有「揸過的士」，但仍獲銀行批出貸款，故計劃向警方及監管機構舉報事件。

５. 同上一篇唔同，呢度就話吳父係生意人，其人有賭博習慣，仲自稱因老婆炒燶期指而虧空公款去填數，是否如幼子所說「被法庭判監，更申請破產」就不得而知。
「吳國樑稱二名兒子獲銀行借貸部職員提示...計劃向警方及監管機構舉報事件。」今次呢位銀行職員真係大鑊鳥！
６. 又，咁多人買樓投資做收租仔，只因在我城呢個係最唔需要技巧的賺錢模式：據印象，供唔起樓最多變銀主盤，要破產的人也少過炒燶股票期指的人。即使係經濟衰退，小業主只要能夠供得起樓（資金來自工作的話，就要確保自己唔好加入濕熱大軍行列），祭出無限補時大法，便自然「坎坷過後有艇搭」。如此簡單易明的（近乎）必賺公式，無論放在世界邊一個國家都應該會吸引到唔少市民參與吧？
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同場加映：

港人應有「居住權」嗎？AM730 C觀點：施永青 2018-07-05
當我起初聽到一些民間團體說人人都應有「天賦的居住權」的時候，我是不認同的。因為他們所說的「居住權」是沒有前設的，即不論在甚麼環境下都應該有的，但我知道這是不可能的。因為建屋是有成本的，在市場經濟裏，必須有人願意付出代價─售價或租金，才能換取住屋的權利。如果沒有人肯付出代價，就沒有人肯去興建房屋。民間組織認為，若果市場沒法提供及滿足市民「應有的居住權」的話，那就應該由政府來負責；但這樣亦是行不通的，因為當社會上有些人可以不用代價也可以有居住權的話，其他人都會加入這行列，大家都等政府照顧算了。結果，願意為社會作貢獻的人一定會愈來愈少，而依賴社會的人便會愈來愈多，社會一定不勝負荷。所以我認為一個人先得對社會有所貢獻，並以此換取金錢，再去買樓或租樓，他才可以有居住權。
此外，一個社會的住屋水平亦要視乎這個社會的經濟發展水平來決定。在狩獵社會，人只能住山洞；在農業社會，人只能住木屋；在工業社會，人才能住鋼筋水泥的房屋，而居住的面積與家居的設備，仍要因各人的財政能力而異。經濟發展水平高的社會，才有能力為社會上的弱勢社群，提供資助性的房屋。經濟發展水平低的社會，即使有心，也會無力，此之所以世上仍有很多城市，都沒法清除市內的貧民窟。住在貧民窟的人即使天天大叫「還我居住權」，上天也不會讓他們如願以償。可見居住權並非天賦的，而是在一定的條件下才會出現的。香港的經濟發展水平已名列世界前茅，以香港這麼高的人均生產力，一個在社會上有份正當工作的人，即使沒有能力買樓，亦應有能力租樓。因為，如果他們沒法在這裏居住，社會就會失去由他們提供的工種。為了避免這樣的事情出現，社會就會讓這些工種的工資上升，讓這些人可留下來為香港服務。
本來，香港亦可以用這種市場機制的方式去解決問題；但早年的港英政府，不想看到香港的基層搞太多爭取加薪的工人運動，影響吸引外來投資的能力，特別為基層建了很多工人宿舍─—美其名為公屋。這樣不但可以避免社會動亂，還可以不知不覺地補貼某些香港的產業，令他們在世上更有競爭力。然而，當政府長期這樣做的時候，基層民眾自然會視入住公屋是他們應有的權利，若要輪候一段較長時間才可以入住的話，他們就會覺得政府失職。但在港英年代，基層尚未有「居住權」的意識，政府能為他們安排入住沒有廚房，沒有廁所，沒有間格的徙置區，他們亦會感恩。但現在，民權意識高漲，很多人都已經忘記，人應該自食其力。他們總覺得，政府應每隔一段時間，就免收一些租金，並讓他們在收入超標時，以公屋來換居屋，否則他們就堅拒遷出。他們並不覺得這種行為刁蠻，因為他們有「居住權」。我並不認為他們對「居住權」的理解是正確的，但香港已習慣這樣做一段時間了，要轉回市場機制已不容易。

７. 「民間組織認為，若果市場沒法提供及滿足市民「應有的居住權」的話，那就應該由政府來負責；但這樣亦是行不通的，因為當社會上有些人可以不用代價也可以有居住權的話，其他人都會加入這行列，大家都等政府照顧算了。」魔術師不認同施老闆所言。公營房屋所提供的應該是最「最基本的居住權」，這種不用代價或以極低代價的「應有的居住權」，其質素應該係最低的，而且申請門檻亦應該係極嚴格 — 現在我城的威權政府所提供的高質素公屋，根本沒有誘因叫人遷離，是本末倒置了。
８. 「在狩獵社會，人只能住山洞」哈哈，即刻諗起佢！

９. 「可見居住權並非天賦的，而是在一定的條件下才會出現的。」跟「民主自由是天賦的」這類自我定義的語言偽術一樣，只要將ＸＸＸ講成是「天賦的」，便可以不用提供論據，「我話係咁就係咁」。殊不知，就連身材也不可能是「天賦的」（否則就無人去隆胸喇！），只怕只有「海灣」，才是「天賦的」吧！
１０.  「如果他們沒法在這裏居住，社會就會失去由他們提供的工種。為了避免這樣的事情出現，社會就會讓這些工種的工資上升，讓這些人可留下來為香港服務。」但如果呢班人所能提供的職能是無 value 的呢？
１１. 「他們並不覺得這種行為刁蠻，因為他們有『居住權』。」社會福利，某程度來說，就是付給爛命一條的基層的保護費（維穩費），以維持社會安定。以現在拒絕遷出的公屋富戶來說，他們離 nothing to lose 已經很遠，也不怕他們暴動搞巷蜀，問題就係要點樣擺平那些「為民深喉舌」的蟻員而已。

港人應有怎樣的「居住權」AM730 C觀點：施永青 2018-07-06
昨文已指出，人並沒有天賦的「居住權」。亦即是說，人若是不肯付出代價，是不會無條件獲得「居住權」的。即使是理應獲得社會照顧的弱勢社群，他們可以有甚麼水平的居住環境，亦不是他們可以自說自話的，還得視乎社會經濟的發展水平，以及納稅人願意作出多大的承擔。香港的情況很特別，香港的經濟發展水平很高，大部分人都願意努力工作去改善生活，亦願意拿收入的相當一部分去購買自己的居住權－自己擁有業權的房子。照道理，香港大部分人都應該可以居者有其屋的，因為大部分人的收入都足夠為自己的住屋付出建築費及發展商應有的利潤。
然而，香港僅有一半左右的家庭擁有自己的住屋，而且大部分都住得非常擠逼，居住環境遠比經濟發展水平與香港接近的城市差。這對香港人是不合理的，香港人覺得，我們既不是不願意工作，又不是沒有工作技能，又不是不肯付出代價，卻沒法居者有其屋，這如何說得通？所以香港人心有不甘，怨氣很大！
出現這樣情況的原因，是政府沒有為港人提供足夠的土地，導至地價升到普通香港人都負擔不起。過去政府之所以要這樣做，是擔心財政收入不足，非要依賴地價收入不可。這在開埠初期還說得通，因為當時香港極需低稅的環境，來推動進出口貿易；但現時本地的金融業與專業服務已相當發達，政府已可以減少對土地收入的依賴。近年積累的敗政盈餘已逾11,000億元，相當於兩年的政府總開支。在這種情況下，政府是完全有條件放棄高地價政策，讓港人可以「居者有其屋」，以體現港人應有的「居住權」。
為此，我認為政府應做到以下幾點（即使一時做不到，亦要視作政府的願景，立即開工努力去做，爭取在一定的日子裡達到指標）：
（一）為港人開闢足夠的土地，讓所有收入付得起建屋費用的人都可以「居者有其屋」。（二）制定法例以建立一個純為本地人首次置業所需的獨立民生市場，並把它與容許外來資金及本地投資者自由買賣的公開市場完全切割，以防民生市場的地價被外來的因素與投資因素所扭曲。這就需要在土地批租時，就以地契條文限定：（i）將來在土地上興建出來的樓宇，只能售予擁有香港永久居民資格的首次置業者。（ii）這些樓宇只能自住，不能出租作投資用途。（iii）這些樓宇將來再轉讓時，亦只能售予首次置業的香港永久居民，以令這類居屋可以反覆發揮社會功能，而不是流入公開市場，變成可作投資的私樓。（三）政府必須承諾，讓香港的永久居民，只要有負擔建屋能力的人，一生中都有一次購買這類居屋的機會；而不是只提供抽籤機會，聊備一格。（四）在開始這項政策的初期只建500呎左右的細單位，以防富二代也來分薄資源。（五）在開始時，只限收入低的家庭購買，並按銷售對象的負擔能力來訂價。將來土地供應較多的時候，才逐步開放給高收入的家庭購買。只有這樣，香港人的居住權才能獲得保障。

１２. 「我認為政府應做到以下幾點」傷民買樓不只是為了「居住權」，背後還有升值潛力，或做收租仔「脅持租客幫你供甩層樓」（乜 sir 語）；如果依施老闆所言，一層升值潛力低又無法出租提供現金流的「樓」，恐怕會無乜 demand，到時呢類房屋個價就一定會停留「可負擔」的水平。