「貴樓」於我何有哉？（2nd edition）

到了２０１３年《信報》有幾個專欄的可讀性竟然不俗，之但係在講《信報》之前，要先睇《都市日報》呢一篇文：

Ivy Woo##索料 天后##張五常謬論 你窮冇樓住

身為一個未買到樓嘅80後，Ivy妹好明白等緊上車人士嘅心情，不過本港著名經濟學家張五常最近發表嘅偉論，就真係聽到小妹O晒嘴！話說佢最近喺內地出席一個論壇，認為嗰啲怨無樓住、又話樓價高嘅人，唔係真係因為無樓住，只係因為佢哋搵唔到錢喎。喔，買唔起樓原來係因為我哋窮，而唔係啲樓太貴，呢種「逆向思維」真係值得我哋啲後生仔女學習喇！

佢又話，香港嘅公屋政策，係災難性嘅經驗，因為只會令啲窮人住埋一齊，造成標籤效應喎，所以內地都唔應該推廉租房咁話。乜政府嘅責任，唔係應該設立基本社會保障網，去保護弱勢社群㗎咩？難道喺「自由市場」下，呢一班人應該瞓街，或者自生自滅？其實張五常喺03年被美國稅局起訴逃稅7,000萬之後，就一直長居內地，既然已經投向偉大祖國嘅懷抱，難怪講咩都唔驚啦！

Ivy Woo

張大教授雖然不屑跟條靚妹爭辯，但也提出了個頗有趣的觀點：

信報　2013年1月1日

張五常

樓價與扶貧：我在北京究竟說了些什麼？

朋友傳來香港某報的標題云：《張五常謬論：你窮冇樓住》。懶得讀內容，因為該作者顯然也懶得讀老人家說的內容——禮尚往來也（一笑）。問題是，朋友說還有其他香港的報道也說我說過類似的話。怎麼可能呢？那不是謬論，而是冇腦，難道老人家的腦子是進入癡呆的狀態了？問了幾位在場聽到或在網上讀到我在北京講話的內容的，他們一致地說我沒有那樣說。

我究竟說了些什麼呢？我說投訴樓價貴、買不起的人主要不是因為他們沒有棲身之所，而是因為在樓價低時他們沒有購買，今天賺不到錢。我於是建議：與其提供廉租房或經濟適用房給因為收入偏低而買不起市價樓房的窮苦人家，倒不如由政府補貼他們一點地價的錢，讓他們在市場選購。言下之意，是補貼部分地價可讓他們選擇自己喜歡的地點，可以避免把窮人集中在一起，也可以增加他們在樓市中賺點錢的機會。

「泡沫」的定義

我說過，樓房是財富累積中的一個重要倉庫，有了值錢的房子兒女們求學與老來退休或多或少有一點保障。原則上，社會財富愈高對經濟愈有利——樓價愈高也如是——是反映着國家的經濟增長有看頭。問題有二。其一是日本四分之一個世紀前出現的樓市泡沫，效果是災難，因為到今天該國的經濟也不能翻身。四年多前美國出現的樓市泡沫也屬災難，沒有日本那麼嚴重，今天看是有少許的翻身跡象了。何謂「泡沫」經濟學者一般胡說，我自己也不能肯定定義為何。從樓價市值與租金收入的比率看，今天內地的租金雖然偏低，但沒有脫節——我見過不少較為嚴重的情況，但沒有出現災難性的效果。

如果我們以樓市或股市的暴跌作為泡沫看，香港出現過多次。一九七五年恒生指數由一千七百點暴跌至一百二十點；一九六八年香港的樓價跌到近於零；一九八四年香港高級樓價約今天的三十分之一。然而，從暴跌的角度說泡沫是不對的，因為香港沒有出現過難以翻身的情況。內地呢？上世紀九十年代樓價暴跌了四分之三，但經濟增長保八，是沒有水份的真實數字。

我為「泡沫」這個問題想了很久，皆以實例為憑。泡沫當然是指暴跌，往往——但不一定——連帶着事前的急升。著名的例子有昔日荷蘭的鬱金香，有牛頓輸身家的南海股市泡沫，而中國也出現過君子蘭。這些對經濟的不良影響不大。香港昔日的樓市暴跌對經濟是有不良影響的——不少人因而破了產——但只要前景看到轉機，翻身是近於立刻的事。我於是想到單以市價暴跌作為泡沫看沒有什麼意思，因為市場發神經不罕有，就是弗里德曼這個永遠高舉市場的人也同意市場久不久會出現像牛群直覺帶動的急升暴跌的現象。

我因而想到如果一定要給「泡沫」一個定義，那是在市價暴跌之後要出現難以翻身的情況。得到的結論，是這種泡沫的出現，一定要有信貸大幅膨脹（credit expansion）走在前頭。這樣看，中國目前的樓市是沒有泡沫的。理論不湛深，但麻煩，這裡不說了。凡是牽涉到以預期為要點的理論一定麻煩。

貧富分區加深貧富分化

讓我轉到第二個重要的問題。樓價上升代表財富上升，反映着國富，頭痛是急速的上升會容易地帶來財富不均的效果。這是個不能漠視的問題。俠盜羅賓漢不易做！打壓樓市非上策，以稅制作調整歷史上沒有出現過好效果。過後我會指出，以廉租或經適房處理是把窮人集中在一起，效果是增加了貧富分化的頑固性。

在樓價上升帶來貧富分化的話題上，我認為今天的香港比內地嚴重。二○○六年五月十六日我發表《是港元轉鈎人民幣的時候了》，有先見之明。如果當時港府依我的，香港的樓價今天遠不會升得那麼高。但今天轉鈎人民幣是太遲了：必會出現的樓價大跌帶來的效果是賭不過的。香港樓市的繁華景象掩蓋不住經濟一直在走下坡。物價調整後，今天香港大學畢業生的起薪點不及二十年前的一半。因為最低工資的約束，今天香港的次級大學畢業生的起薪點比不上一個目不識丁的大廈保安員。

一些讀者可能記得，一九九六年底我推斷了香港的學子會遇到的不幸，屢次建議自己的學生要學普通話，要精學英文，也要多到內地走。當時我可沒有想到北京會推出自由行。此行也，可救香港的商場，可推香港的樓市，但對香港學子的幫助不大。

我反對政府提供樓宇把窮人集中在一起，除了提到的孩子會受到歧視之外，從西方的觀察我們知道貧富分區對貧富分化增加了很大的頑固性。美國的黑人區稱ghetto，深化了種族歧視，政府用了很大的努力也不能改善多少。也可能因為種族的關連，西方的富人區是不歡迎窮人參進的。喜歡凡事講錢的中國人奇怪地沒有這項困難：只要你有本領搬進去，沒有誰管你有多少身家或什麼職位。

我不要在這裡多說富與貧為鄰，富的可以帶起貧的應該對的世俗之見，而是要倒轉過來，說貧的可以教富的很多。我平生沒有受過富人半點恩惠，但欠窮朋友實在多。

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貧富、平貴，不嬲都係相對的概念，所以「買唔起樓原來係因為我哋窮，而唔係啲樓太貴」呢句只係感情的宣洩，並無客觀數據支持：根據《二零一一年人口普查 主題性報告：香港的住戶收入分布》，家庭住戶每月收入（不包括外籍家庭傭工）（原本住戶每月收入）中位數為HK$20,200（第８頁）：

 

如果呢個「中間家庭」月供３成４成（2nd edition：謝網友指正，最初版本魔術師打錯函計錯數，牽一髮動全身，連帶供款額都震改變，尤幸最初假設比較寬，未去得太盡，絕對可以有空間）入息，３０年還款期，利率２.４％計，可以借約３１９207萬（=FV(2.4%/12,30*12,-6060）PV(2.4%/12,30*12,-8080）），以９成按計可以買到差唔多３５０220萬嘅樓，所以基本上如果呢個「中間家庭」儲到約３０至４０萬首期加雜費的話，基本上唔會上唔到車。以中位數計就係話全港有一半以上的家庭有咁嘅「能力」起碼負擔到上車盤，魔術師就睇唔到樓價真係好「貴」嘞（當然以天價豪宅來說就係「貴」，不過既然同一般小市民無關，咁「貴樓」於我何有哉？）

於是個問題就去到，以家庭為單位的話，儲４０30萬首期真係咁難？８０後的理財觀念是否有問題？

而張大教授的提議也真有趣，如果根據佢咁講，基本上所有住宅都可以變成「居屋」：試設想政府為所有合資格人士（如白表）提供５成地價補貼，只要申請人供得起，便可以買下任何私人市場單位的一半業權（故首期也只需一半），照例有有禁售期和補地價等，如果成真都幾得意喎！

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參考資料：

二零一一年人口普查 主題性報告：香港的住戶收入分布

2013/01/03 00:31:20