乜sir教你借東風

魔術師間唔時無聊都會睇下乜sir，當係笑料娛樂下。佢好多cases都係身定以千萬計但係就乜投資理財知識都無，要阿sir面授機宜的，可能呢班人都只係識返工做做做的專業港豬喇。今次見到個case唔離地卻更誇張，話口未完就可以「一生五宅」做個平民地產霸，印印腳收租過世了：

買起五間樓的步驟 #1153
諗sir你好! 本人職場失意，自問表現不差，卻不得腦細器重，兩年幾乎沒有加過人工，而人衰開又有條路，居然轉不成工，所以求人不如求己，非常渴望早日財務自由，在沒有財務壓力下做自己喜歡做的事，希望諗sir指點迷津。
背景資料:
年37中女一名，去年中以高位470萬買入自住單位，借8成供30年，月供約14K。
父母及沒有工作能力的姊姊居住公屋，完全沒有借貸額。將來父親10萬強積金用完後，則由本人一個養4個(包括自己) ，家人極節儉，但最大隱憂係醫療開支，因為家人不受保。
財務資料:
人工$45K，每月支出$20K，供樓$14K，儲蓄$11K。
現金$1 mil 放mortgage link account，約1.9%年息off set按揭供款(如我沒有理解錯的話)。
股票$1.7 mil，YTD暫時有10餘%回報。
已供斷人壽加儲蓄保險70萬。
危疾加儲蓄保險40萬，每年供$12K，共供15年，已供2年。
未有醫療保險，打算遲幾年至買，因為而家用公司plan。
本人希望未來一兩年內轉工加人工後即買收租樓，之後8至10年內再買一兩個單位收租，可行嗎? 謝謝。
ANSWER:
已見讀者幾個概念上的錯誤，如下:
１. 轉工後半年內係做唔到按揭，那什麼「加人工後即買收租樓」與現實有點脫節
２. 因為有公司PLAN而唔買醫療保險係錯，其實有方法是既可減免醫療保費支出，但又可避免萬一離職後人已老不能再買醫療保之問題
３. 危疾不是讀者首要保障選擇，當然不少經紀會sell by fear，所以危疾同意係幾易sell，初入職同事對危疾產品之功用亦較易掌握。但對客人是否將錢用得其所又屬另一回事
４. 沒工作能力的姊姊雖無借貸額，但如她是神智清醒的，佢可以幫手省下很多首期及印花稅
５. 何況，當日後學得更精細，姊姊向銀行成功貸款亦不屬難事
明白讀者心神不佳，但如抽離去看，讀者手上仲有不少好牌。莫講要未來8年控有兩樓，就算要成為「五樓樓主」，其實200萬餘都搞掂。但一切都要由擺脫「求人不如求己」、「非常渴望財務自由」這些概念開始。明白讀者成家人生活旨意哂佢，這難免會令想法太自我中心。惟要改變生命，主要由改變想法開始。
要成就五樓，步驟如下:
１. 將mortgage link戶口的資金投入債基再疊增收息，年息12-15%，每月收$10000-12500
２. 成立公司將上述第一點的債基投入，公司董事究竟誰做實在有竅門。讀者自己打工唔太方便做，究竟邊個去開公司可以令往後樓按易於批出而又減省開立公司、僱員支出這些開支呢?
３. 開公司，因為姊姊要出糧。出糧資金何來? 咪就係債基派息比的
４. 當然而家去銀行開個公司戶口唔係易，留意開公司、同去銀行開個公司戶口係兩件事。而銀行都會問下你間公司業務性質如何? 那究竟點答先唔會出亂子呢?
５. 有公司，姊有人工。何不又20%首期再買間300萬樓，花費60萬，攤30年月供240/259*10000 = $9200。收番個租客$9800/月租，應供樓及雜費剛好相抵。而幫讀者手儲錢既租客又多一個。若讀者唔放心姊姊單名，其實佢自己落埋名比DSD，都只係6萬餘。
６. 如果公屋附近的住客都感正常，不妨比幾十萬買埋間公屋(這當然要睇下有冇SCHEME)
７. 讀者自己借貸力為45000/10000*50%*2.59 = 5.8MIL。之前借左4.2MIL，仲有1.6MIL quot淨
８. 下一間可叫阿爸買樓，又係八成上會。阿爸就當有野做都一定借得少，但可以找有野做的姊姊擔保。每買一間樓，盡量要個長少少既成交期。因為自己需比較耐的時間將文件合法造出黎，所以3個月或更長的成交期令自己有更多餘地轉身
９. 最尾連阿媽都可以上船! 買埋第五樓。但媽要八成上會前或要將之前買入的公屋轉名比其中一個家人。至於借貸由姊妹共同擔保。留意越早開始，越能解釋姊姊人工之升幅。
１０. 那全家四個人一人一間樓。再加公屋。5樓之業即成! 留意筆者未提怎為讀者手上股票作打理，為整件事留個buffer。先講筆者自己唔買股，在此技巧低，不敢講好似讀者咁叻玩股一年能獲利超10百份點。
上述步驟所費是當中3間新買私樓的首期。每間比60萬，3間夾埋180萬再加雜費大約200個。讀者而家都夠錢俾。到時成家由租客養，生活變得寫意。

魔評：
１. 在沒有財務壓力下做自己喜歡做的事
以呢位中女的家庭情況，有錢都未必能夠有空間「做自己喜歡做的事」
２. 父母及沒有工作能力的姊姊居住公屋...最大隱憂係醫療開支，因為家人不受保。
姐姐究竟係精神有問題抑或身體有殘障？唔知。無保險就唯有食政府（就算有保險都未必係好事，隨時恃住有保險，搞埋啲無謂嘢，開支一闊三大）。
３. 現金$1 mil 放mortgage link account...股票$1.7 mil...已供斷人壽加儲蓄保險70萬...
呢位中女可動用流動資產(最多)為現金加股票加取回儲蓄保險，就算假設保險公司唔屈佢surrender fee，最樂觀估計可動用金額為３４０萬。
４. 危疾加儲蓄保險40萬...已供2年...未有醫療保險，打算遲幾年至買，因為而家用公司plan。
魔術師一向認為保險最先就係要買醫療，危疾nice to have but not a must，人壽term都仲可以排在危疾之後真係有錢無掟洗先買，儲蓄就絕對係no。原理見舊文《點解買保險？》。呢位女士的危疾plan剛開始兩年，斷供應該乜都無得攞返。
５. 其實有方法是既可減免醫療保費支出，但又可避免萬一離職後人已老不能再買醫療保之問題
呢一點魔術師就唔知乜sir有乜絕招，不過都無可能為咗咁而俾錢「深入敵陣」上佢堂。魔術師只知坊間有些ride on 公司plan，可以保現存疾病的保險計劃（見伸延閱讀）。由此路進，就知道膠焗腸個自願醫保係個幾咁偉大的構思呢？
６. 沒工作能力的姊姊雖無借貸額，但如她是神智清醒的，佢可以幫手省下很多首期及印花稅
只要有收入，殘廢都可以買樓。
７. 將mortgage link戶口的資金投入債基再疊增收息，年息12-15%，每月收$10000-12500
乜sir絕招，債基（應該係ＥＴＦ）一定孖展做盡，絕不蝕底。
８. 成立公司將上述第一點的債基投入...開公司，因為姊姊要出糧。出糧資金何來? 咪就係債基派息比的
萬一債基跌價或更大鑊減派息點算？
９. 有公司，姊有人工。何不又20%首期再買間300萬樓，花費60萬，攤30年月供240/259*10000 = $9200。收番個租客$9800/月租，應供樓及雜費剛好相抵。
１００萬現金做債基注入公司，債基派息每個月出糧萬零蚊俾「殘而不廢」的家姐，又用６０萬去做首期去買層樓，本來最樂觀情況下的３４０萬剩下１８０萬。預計供租相抵無淨現金流入。咦？未租得出之前就做唔到按揭架喎，供９２００月入萬零，過唔到壓力測試。唔怕，有三個解決方法：一，搵中女擔保；二，買連約樓，不過做按揭時租金收入要扣減三成；三，搵財仔...
１０. 讀者自己借貸力為45000/10000*50%*2.59 = 5.8MIL。之前借左4.2MIL，仲有1.6MIL quot淨
自住樓470萬會８成，即３７６萬。唔知乜sir點計到已借４２０萬（唔通佢當咗係９成按？）
１１. 如果公屋附近的住客都感正常，不妨比幾十萬買埋間公屋
幾錢首期？邊個供？
１２. 下一間可叫阿爸買樓，又係八成上會。阿爸就當有野做都一定借得少，但可以找有野做的姊姊擔保。
「有嘢做的姐姐」月入萬幾，又供樓又擔保？無工作能力都勁個呢位４５k中女喎！又，呢一間樓唔知隔幾耐至買，如果市升，６０萬隨時做唔到首期，１８０萬都唔係幾襟搣。
１３. 最尾連阿媽都可以上船! 買埋第五樓。但媽要八成上會前或要將之前買入的公屋轉名比其中一個家人。至於借貸由姊妹共同擔保...解釋姊姊人工之升幅。
究竟兩姐妹擔保人地同被擔保咗幾多次？姐姐人工要有可觀的「升幅」才可以過到壓測。債基派息無可能增加太快，咁即係一係再做孖展，一係就七傷拳賣基金提現，不過愈提現就愈少息，惡性循環。
１４. 筆者未提怎為讀者手上股票作打理，為整件事留個buffer。...所費是當中3間新買私樓的首期。每間比60萬，3間夾埋180萬再加雜費大約200個。
魔術師就唔識計點可以唔動用１７０萬股票可完成，啲首期點變出嚟？萬一債基出事call loan，又或者租客斷租以致資金鏈斷裂，咁就係《借東風》的下一幕：《火燒連環船》了。
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