2016年8月12日 星期五

乜sir教你借東風

魔術師間唔時無聊都會睇下乜sir,當係笑料娛樂下。佢好多cases都係身定以千萬計但係就乜投資理財知識都無,要阿sir面授機宜的,可能呢班人都只係識返工做做做的專業港豬喇。今次見到個case唔離地卻更誇張,話口未完就可以「一生五宅」做個平民地產霸,印印腳收租過世了:
買起五間樓的步驟 #1153
諗sir你好! 本人職場失意,自問表現不差,卻不得腦細器重,兩年幾乎沒有加過人工,而人衰開又有條路,居然轉不成工,所以求人不如求己,非常渴望早日財務自由,在沒有財務壓力下做自己喜歡做的事,希望諗sir指點迷津。
背景資料:
年37中女一名,去年中以高位470萬買入自住單位,借8成供30年,月供約14K。
父母及沒有工作能力的姊姊居住公屋,完全沒有借貸額。將來父親10萬強積金用完後,則由本人一個養4個(包括自己) ,家人極節儉,但最大隱憂係醫療開支,因為家人不受保。
財務資料:
人工$45K,每月支出$20K,供樓$14K,儲蓄$11K。
現金$1 mil 放mortgage link account,約1.9%年息off set按揭供款(如我沒有理解錯的話)。
股票$1.7 mil,YTD暫時有10餘%回報。
已供斷人壽加儲蓄保險70萬。
危疾加儲蓄保險40萬,每年供$12K,共供15年,已供2年。
未有醫療保險,打算遲幾年至買,因為而家用公司plan。
本人希望未來一兩年內轉工加人工後即買收租樓,之後8至10年內再買一兩個單位收租,可行嗎? 謝謝。
ANSWER:
已見讀者幾個概念上的錯誤,如下:
1. 轉工後半年內係做唔到按揭,那什麼「加人工後即買收租樓」與現實有點脫節
2. 因為有公司PLAN而唔買醫療保險係錯,其實有方法是既可減免醫療保費支出,但又可避免萬一離職後人已老不能再買醫療保之問題
3. 危疾不是讀者首要保障選擇,當然不少經紀會sell by fear,所以危疾同意係幾易sell,初入職同事對危疾產品之功用亦較易掌握。但對客人是否將錢用得其所又屬另一回事
4. 沒工作能力的姊姊雖無借貸額,但如她是神智清醒的,佢可以幫手省下很多首期及印花稅
5. 何況,當日後學得更精細,姊姊向銀行成功貸款亦不屬難事
明白讀者心神不佳,但如抽離去看,讀者手上仲有不少好牌。莫講要未來8年控有兩樓,就算要成為「五樓樓主」,其實200萬餘都搞掂。但一切都要由擺脫「求人不如求己」、「非常渴望財務自由」這些概念開始。明白讀者成家人生活旨意哂佢,這難免會令想法太自我中心。惟要改變生命,主要由改變想法開始。
要成就五樓,步驟如下:
1. 將mortgage link戶口的資金投入債基再疊增收息,年息12-15%,每月收$10000-12500
2. 成立公司將上述第一點的債基投入,公司董事究竟誰做實在有竅門。讀者自己打工唔太方便做,究竟邊個去開公司可以令往後樓按易於批出而又減省開立公司、僱員支出這些開支呢?
3. 開公司,因為姊姊要出糧。出糧資金何來? 咪就係債基派息比的
4. 當然而家去銀行開個公司戶口唔係易,留意開公司、同去銀行開個公司戶口係兩件事。而銀行都會問下你間公司業務性質如何? 那究竟點答先唔會出亂子呢?
5. 有公司,姊有人工。何不又20%首期再買間300萬樓,花費60萬,攤30年月供240/259*10000 = $9200。收番個租客$9800/月租,應供樓及雜費剛好相抵。而幫讀者手儲錢既租客又多一個。若讀者唔放心姊姊單名,其實佢自己落埋名比DSD,都只係6萬餘。
6. 如果公屋附近的住客都感正常,不妨比幾十萬買埋間公屋(這當然要睇下有冇SCHEME)
7. 讀者自己借貸力為45000/10000*50%*2.59 = 5.8MIL。之前借左4.2MIL,仲有1.6MIL quot淨
8. 下一間可叫阿爸買樓,又係八成上會。阿爸就當有野做都一定借得少,但可以找有野做的姊姊擔保。每買一間樓,盡量要個長少少既成交期。因為自己需比較耐的時間將文件合法造出黎,所以3個月或更長的成交期令自己有更多餘地轉身
9. 最尾連阿媽都可以上船! 買埋第五樓。但媽要八成上會前或要將之前買入的公屋轉名比其中一個家人。至於借貸由姊妹共同擔保。留意越早開始,越能解釋姊姊人工之升幅。
10. 那全家四個人一人一間樓。再加公屋。5樓之業即成! 留意筆者未提怎為讀者手上股票作打理,為整件事留個buffer。先講筆者自己唔買股,在此技巧低,不敢講好似讀者咁叻玩股一年能獲利超10百份點。
上述步驟所費是當中3間新買私樓的首期。每間比60萬,3間夾埋180萬再加雜費大約200個。讀者而家都夠錢俾。到時成家由租客養,生活變得寫意。


魔評:
1. 在沒有財務壓力下做自己喜歡做的事
以呢位中女的家庭情況,有錢都未必能夠有空間「做自己喜歡做的事」
2. 父母及沒有工作能力的姊姊居住公屋...最大隱憂係醫療開支,因為家人不受保。
姐姐究竟係精神有問題抑或身體有殘障?唔知。無保險就唯有食政府(就算有保險都未必係好事,隨時恃住有保險,搞埋啲無謂嘢,開支一闊三大)。
3. 現金$1 mil 放mortgage link account...股票$1.7 mil...已供斷人壽加儲蓄保險70萬...
呢位中女可動用流動資產(最多)為現金加股票加取回儲蓄保險,就算假設保險公司唔屈佢surrender fee,最樂觀估計可動用金額為340萬。
4. 危疾加儲蓄保險40萬...已供2年...未有醫療保險,打算遲幾年至買,因為而家用公司plan。
魔術師一向認為保險最先就係要買醫療,危疾nice to have but not a must,人壽term都仲可以排在危疾之後真係有錢無掟洗先買,儲蓄就絕對係no。原理見舊文《點解買保險?》。呢位女士的危疾plan剛開始兩年,斷供應該乜都無得攞返。
5. 其實有方法是既可減免醫療保費支出,但又可避免萬一離職後人已老不能再買醫療保之問題
呢一點魔術師就唔知乜sir有乜絕招,不過都無可能為咗咁而俾錢「深入敵陣」上佢堂。魔術師只知坊間有些ride on 公司plan,可以保現存疾病的保險計劃(見伸延閱讀)。由此路進,就知道膠焗腸個自願醫保係個幾咁偉大的構思呢?
6. 沒工作能力的姊姊雖無借貸額,但如她是神智清醒的,佢可以幫手省下很多首期及印花稅
只要有收入,殘廢都可以買樓。
7. 將mortgage link戶口的資金投入債基再疊增收息,年息12-15%,每月收$10000-12500
乜sir絕招,債基(應該係ETF)一定孖展做盡,絕不蝕底。
8. 成立公司將上述第一點的債基投入...開公司,因為姊姊要出糧。出糧資金何來? 咪就係債基派息比的
萬一債基跌價或更大鑊減派息點算?
9. 有公司,姊有人工。何不又20%首期再買間300萬樓,花費60萬,攤30年月供240/259*10000 = $9200。收番個租客$9800/月租,應供樓及雜費剛好相抵。
100萬現金做債基注入公司,債基派息每個月出糧萬零蚊俾「殘而不廢」的家姐,又用60萬去做首期去買層樓,本來最樂觀情況下的340萬剩下180萬。預計供租相抵無淨現金流入。咦?未租得出之前就做唔到按揭架喎,供9200月入萬零,過唔到壓力測試。唔怕,有三個解決方法:一,搵中女擔保;二,買連約樓,不過做按揭時租金收入要扣減三成;三,搵財仔...
10. 讀者自己借貸力為45000/10000*50%*2.59 = 5.8MIL。之前借左4.2MIL,仲有1.6MIL quot淨
自住樓470萬會8成,即376萬。唔知乜sir點計到已借420萬(唔通佢當咗係9成按?)
11. 如果公屋附近的住客都感正常,不妨比幾十萬買埋間公屋
幾錢首期?邊個供?
12. 下一間可叫阿爸買樓,又係八成上會。阿爸就當有野做都一定借得少,但可以找有野做的姊姊擔保。
「有嘢做的姐姐」月入萬幾,又供樓又擔保?無工作能力都勁個呢位45k中女喎!又,呢一間樓唔知隔幾耐至買,如果市升,60萬隨時做唔到首期,180萬都唔係幾襟搣。
13. 最尾連阿媽都可以上船! 買埋第五樓。但媽要八成上會前或要將之前買入的公屋轉名比其中一個家人。至於借貸由姊妹共同擔保...解釋姊姊人工之升幅。
究竟兩姐妹擔保人地同被擔保咗幾多次?姐姐人工要有可觀的「升幅」才可以過到壓測。債基派息無可能增加太快,咁即係一係再做孖展,一係就七傷拳賣基金提現,不過愈提現就愈少息,惡性循環。
14. 筆者未提怎為讀者手上股票作打理,為整件事留個buffer。...所費是當中3間新買私樓的首期。每間比60萬,3間夾埋180萬再加雜費大約200個。
魔術師就唔識計點可以唔動用170萬股票可完成,啲首期點變出嚟?萬一債基出事call loan,又或者租客斷租以致資金鏈斷裂,咁就係《借東風》的下一幕:《火燒連環船》了。
***
伸延閱讀:
香港金融管理局:《遵守現行物業按揭貸款的審慎監管措施》(2015年1月19日)
保柏轉安保醫療保險
逆工管思維(十五)之懶人包雄辯勝事實

50 則留言:

  1. Lili-lala 嫁個有錢人咪得囉! XD XD XD

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    1. //37才,折舊得好快.

      的確係,唔係 LINER 咁DE-P, 係倍數上......今早見到戲子陳派傳單, 噢NO....有可能要介紹間織髮中心俾佢鳥...

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    2. 今日我係荃灣MTR見到愚若尾在嗌咪,D, 個樣仲老過陳四萬.

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    3. //今早見到戲子陳派傳單, 噢NO....有可能要介紹間織髮中心俾佢鳥...

      我今日見劣師黨個banner,戲子陳d批盪都厚左好多...

      女人啊,你估麻甩佬咩,好似郭天王,五兜二仲可以爆晒肌做“國貨城”...

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    4. //五兜二仲可以爆晒肌做“國貨城”...

      究竟城城係咪真係揸金葛氣車架?

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    5. 係咪每日分左人派架? 早幾日落最大雨果陣, 見毛孟掙縮左響橋底, 派都冇人睇, 孟唔出掙了。

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    6. 似乎係,我唔係好明點解愚若美會走到嚟荃灣MTR拉票...可能公文袋條友真係選情不妙.

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  2. 呢條友講d嘢都c9s,有個人頭就可以借到錢買樓?你當銀行係省油的燈乎?仲有而家信貸訊息係互通的,你叫個萬零蚊人工個家姐一個人擔保層半樓?

    同埋阿乜sir可能覺得買債同樓唔係槓桿,而唔明贏得大輸得大之理..."世上無任何資產是只升不跌"的,剩係層樓租唔出或遇着租霸都夠你頭痕...

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    1. //有個人頭就可以借到錢買樓?你當銀行係省油的燈乎?

      如果阿家姐係殘障人士,走到去銀行做按揭,話萬零蚊收入都或者可以信,買咁多層樓要不斷煲大收5、6萬,銀行就未必會信了。唔通真係以為好似選舉主住咁,文件齊就要機械式approve咩?

      //"世上無任何資產是只升不跌"的,剩係層樓租唔出或遇着租霸都夠你頭痕...

      「收息收租唔使理升跌的。」

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  3. " 本人職場失意,自問表現不差...所以求人不如求己,非常渴望早日財務自由"

    其實阿L Sir係咪以自己為主角,講番幾年前既自己XDD 一生三宅變咗一生五宅, 睇黎佢要按通漲來迎合班港豬的"需要"喎

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    1. 講起借東風...近排我冇借都竟然有人"送"俾我。香討嗰位"鐘女社長",喺香討區同佢個人專頁tag我個blog,原意應是想引信徒來挑評我,點知佢哋都係齋睇,為我blog带多咗過千個瀏覽量。呢哋"東風"真係多謝夾承惠!

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    2. //阿L Sir係咪以自己為主角,講番幾年前既自己XDD

      人地話唔做銀行工,開投資班是因為睇唔過眼亂sell嘢的業界陋習,為了打救港豬而出來創業。

      //點知佢哋都係齋睇,為我blog带多咗過千個瀏覽量。呢哋"東風"真係多謝夾承惠!

      Adsense...

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    3. 其實有一點我buy佢,唔好相信銀行客戶經理,基本上他們只是為佣金,佣金事小,隨時累你輸大錢。他有一篇文章都幾不離地:80後買樓記(六) : 揸的士都唔好做銀行?

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    4. 又話「求人不如求己」,做乜又求人比埋啲山埃意見?

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    5. Big OX:
      //80後買樓記(六) : 揸的士都唔好做銀行?
      呢一篇文的作者應該唔係乜sir。

      池兄:
      //又話「求人不如求己」

      阿乜sir 的宗旨是自認庸才,要人幫,包括兄弟姐夫,老婆,老豆老母,外父外母,用哂佢地啲名同借貸力去買樓。

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    1. 所以使乜贏在射精前呢? 俾你考到醫生律師又點? 唔使返工呀? 一生十宅做個平民地產霸留俾阿仔就夠喇!

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    2. 其實香港個人口金字塔好樣衰....
      邊度有咁多人住咁多樓....

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    3. 佢成日話夫婦拆名買樓,其實即係起碼一人要有一層樓,兩公婆的好處是亙相可以擔保,share個借貸額;好似魔術師咁孤獨精一人買就出唔到呢招。

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    4. 消費同投資嘅心態唔同啦。

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    5. 咁多人以做收租仔為人生目標,邊得嚟咁多租奴?

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  5. 我當條女22歲畢業時已開始每月儲11K, 要達成俾完1M 首期 仲有1M cash 再加1.7M股票,
    當佢出黎做野時有廿個0係手,佢的股票複式年回報估計有15%,有咁既理財知識仲要問人?

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    1. //我當條女22歲畢業時已開始每月儲11K

      我睇咗幾次都以為係「當我條女22歲畢業時已開始每月儲11K」

      //有咁既理財知識仲要問人?

      啲錢可能有部份係老豆老媽的棺材本也說不定.

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    2. 可能人家單天保至尊,手持一手 700 IPO 呢~

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    3. 人家帶晒頭盔話唔識投資股票,唔駛郁筆股票都可以1生5宅不是夢,留有一手好厚道架啦......咪啫住佢啫得咁緊啦

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    4. 咁我都係學「一袋年輕人」咁挑戰權威啫.

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  6. 「當我」條女22歲畢業時份糧都冇11K......XD

    又,37歲即約係2001 年畢業,當日經濟好差下。

    //啲錢可能有部份係老豆老媽的棺材本也說不定.

    只能說父母愛子女之心無微不至。(唔奇)


    //自住樓470萬會8成,即376萬。唔知乜sir點計到已借420萬(唔通佢當咗係9成按?)

    當埋按保果十皮上會,都係借386 萬,仲有四百萬以上樓冇得借9成喎 XD

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    1. //四百萬以上樓冇得借9成喎 XD

      400萬或以下都「有可能」做到9成按:

      http://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html

      最高按揭成數
      新置業貸款:
      (a) 樓價400萬港元或以下: 80%或90%*
      (b) 樓價400萬港元以上至450萬港元以下: 80-90%* (貸款上限為360萬)(以較低者為準)
      (c) 樓價450萬港元或以上至600萬港元: 80%(貸款上限為480萬)(以較低者為準)
      *只適用於(i)所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業;(ii)所有申請人須為固定受薪人士;及(iii)最高供款比率為45%(須受限於下列供款比率上限)

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  7. 多謝分析,寫得好看。
    而家真係奇境,教最窮最無錢的人去上車咁功得無量。

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    1. 呢位中女的case,一個人30到尾搵4萬幾,3個人待養,就算有300萬資產都只係掹掹緊,餓唔死但都係要慳住用,一生五宅多數會over-commit,食政府方為上策。

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    2. 老虎蟹都應該鍊住間公屋啦,又無小朋友。

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    3. 住公屋,睇政府醫生,早就財務自由喇。

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  8. 隔空把脈, 又可以用黎斷症?

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  9. 港女愛發偽中鏟生活夢,淨喺想印印腳收租,即是馬屎撈塔低層仲未覺醒self-actualized嘅港豬...(而家好似興巷蜀,唔興講呢啲lu....)

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    1. 巷蜀都係self actualisation 的一種,遲啲講。

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  10. // 魔術師間唔時無聊都會睇下乜sir,當係笑料娛樂下
    見冇人又多咀吓, 不過先脷申
    話說當年入世未深, 睇見佢講到咁玄, 都有諗過攞米飯錢去見識一下
    不過老毛病又發作, 睇過吓啲上堂情況, 同尊容
    吖, 哦...
    跟住就慳番落街食飯嘞
    嗱, 你千祈唔好 post 人地個諗樣出黎呀

    // 今日我係荃灣MTR見到愚若尾在嗌咪,D, 個樣仲老過陳四萬.
    尋芳安心日日吹得就吹, 餘老味仲要搵米飯錢, 點比?
    嗱, 佢又癲嘞:
    「前政務司司長陳方安生說,對於近日廉政公署的人事變動,她感到震驚,認為事件影響廉潔的核心價值。
    陳方安生出席一個有關廉署的論壇時表示,廉署近日人事變動,顯示這並非單一事件,她批評政府將公平合法的辦事原則拋諸腦後,多人拒絕出席廉署周年晚宴,突顯廉署現狀,甚至形容出現腐爛的狀況。
    陳方安生提到自己任職政務司司長時,與多名廉政專員接觸,她指出除了最近一位,歷任專員大部分都符合專員應有的特質,包括不涉利益衝突、有勇氣和守護廉署守則,即使追查前任高官是否涉及貪污,亦能秉持原則。」

    敝人愚見一直覺得六爺是不吃人間煙火的。
    六爺黎到哩度不得民心, 可見落差幾大, 咁就合理地要考慮上一個做過乜, 原來係支持笨土魚旦牛雜同匪共茅台的湯顯靈。
    那麼湯顯靈在任星巴克店長時沒有不得民心, 呎度可能放得比較寛, 而佢在前任衙門時的風聞, 就不講了。
    其實非常強調自律的德國, 就有不少抑鬱的人, 會舞刀, 射擊和撞飛機。
    尋芳安心講到「即使...原則」, 咁貪曾為何淨係告兩條不痛不癢的罪?
    要客觀公平比較, 就應比較六爺在入境處, 就沒有這些事兒, 可見入境處比清水衙門更清, 李少光做完保安局了。
    對乜蛇, 尋芳, 餘味, 都係大話怕計數的。

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    1. //要客觀公平比較, 就應比較六爺在入境處, 就沒有這些事兒, 可見入境處比清水衙門更清, 李少光做完保安局了。
      //對乜蛇, 尋芳, 餘味, 都係大話怕計數的。

      Control experiment或Double Blind test之類通常是各式神棍所迴避,不論是政治、宗教及傳銷。

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    2. DY:

      //嗱, 你千祈唔好 post 人地個諗樣出黎呀

      佢在自家網站早就鋪咗出嚟喇!

      //要客觀公平比較, 就應比較六爺在入境處, 就沒有這些事兒, 可見入境處比清水衙門更清, 李少光做完保安局了。

      「廉政專員不受任何其他人指示和管轄」,咁即係邊個出糧俾佢?

      前專員施百偉建議修改廉署條例 更新:2016/08/13 20:12
      來港出席論壇的前廉政專員施百偉,建議修改《廉署條例》,訂明廉政專員工作不受任何干涉,刪除「受行政長官管轄」的字眼。對於前署理執行處首長李寶蘭被取消署任,施百偉指取消署任並非不尋常,廉政專員白韞六亦毋需辭職。
      在一九九三至九六年出任總督特派廉政專員施百偉,專程來港出席論壇,針對《廉政公署條例》提出一系列建議。他指雖然《基本法》第五十七條列明廉署對行政長官負責,但他認為「負責」不等於受制於某人、接收命令。他建議將《廉署條例》第五條、第一款「在符合行政長官命令及受行政長官管轄下」這一句刪除,然後參考《基本法》第六十三條,律政司主管刑事檢察工作不受任何干涉加入「不受任何干涉」的字眼,還有將第二款「除行政長官外」的字眼刪除,改為「廉政專員不受任何其他人指示和管轄」。他又指現行條例過時,沒有列明廉政專員的任期、解僱的程序和條件,認為有需要檢討。
      對於前署理執行處首長李寶蘭被取消署任,施百偉指取消署任並非不尋常,廉政專員白韞六亦毋需辭職。
      但舉辦論壇的陳方安生就有不同看法,她認為應該成立獨立委員會,檢討廉署條例,確保廉署獨立性。
      廉署回應指,一直依法執行反貪工作,有關前專員的建議應由相關政府部門及立法會考慮,如有需要,廉署會提出意見。

      摩摩:

      //Control experiment或Double Blind test之類通常是各式神棍所迴避,不論是政治、宗教及傳銷。

      科學理念講理性,傷民自中小學開始就不重數理(唔係講奧數嗰類起跑線操練),自己攞嚟衰而已。

      刪除
    3. // 佢在自家網站早就鋪咗出嚟喇!
      豁出去了?

      // 本人職場失意...
      怪, 以前通常佢會恥笑一番, 冇理由咁順攤, 莫非生意難做?

      // 咁即係邊個出糧俾佢?
      咁果幾年出糧專員管吃管喝, 行為與官職不相稱, 又唔見全體高尚正直清廉獨立下屬劈炮要生要死檢舉?
      又係怪, 即使新店人仰馬翻, 都冇舊下屬出黎針對六爺人品德行處事手法落井下石
      在一沉百踩的政治生態下, 豈不有得踩即刻跳出來踩, 好似王永 cheap 咁
      「公務員事務局前局長王永平表示,廉署前署理執行處首長李寶蘭被取消署任安排事件,引起社會激烈反應,亦是廉署在人事管理上一件不尋常的事。
      王永平出席一個有關廉署的論壇時表示,如果有一天廉署不能發揮防貪功能,即會影響香港公務員質素,繼而影響政府管治。
      對於最近社會關注到廉署的獨立性是否開始受影響,王永平認為,公務員一向是用人唯才,過往亦曾出現被取消署任的例子,但通常不會在署任一年後才評估工作表現或取消署任。他不相信廉署和公務員的人事管理程序有很大的差異,認為今次是廉署在人事管理上一件不尋常事件,因此引起激烈迴響。」

      刪除
    4. //豁出去了?
      //莫非生意難做?

      佢早在鬧TV財經台朝了相,做財演點都要拋頭露面的,走唔甩。

      //冇舊下屬出黎針對六爺人品德行處事手法落井下石

      「證明對事不對人」

      //在一沉百踩的政治生態下, 豈不有得踩即刻跳出來踩, 好似王永 cheap 咁

      呢條友又係一唔做公墓園就出來日日狠批自己以前老闆的人渣。

      刪除
  11. 而家D 9唔搭8 O既都出黎扮專家~
    D論調越怪越難明就越易出名...

    好似有個施X咁...CCTVB J5成日搵佢地吹水...
    睇佢FB先正...又係果D....我賺到錢~成功~所以俾D賺錢formula平賣俾D港豬....

    又有個貓蛇搵個O靚毛返黎做助教教人分析...聲稱人人做TRADER
    我一開始聽到O哂咀...o係FUND HSE入面TRADER都有兩種LA...
    而家人人自稱TRADER...好似D傳銷商學完9型人格就覺得自己係大學生咁....
    佢地賣O既係一份虛榮....

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  12. //又有個貓蛇搵個O靚毛返黎做助教教人分析...聲稱人人做TRADER

    同個O靚毛做trade?

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  13. 咁樣按,一查冊就中招。
    邊租得出?比我實玩九佢。

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    1. 大部分傷民都沒有這程度的attention to details吧?

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    2. 出咗事,又要政府打救.

      當年有人簽名玩I KILL U LATER, 輸咗成百萬. 跟手話政府唔幫佢哋追究.
      有時都真係好敬佩佢哋.

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    3. Agent 有責任查冊,睇業權。
      順手睇埋有冇爭咩人錢架喎。

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