真係孝感動天，越秀房產信託基金（00405）俾７８億人仔家用阿媽越秀地產（00123），阿媽就俾幅優質商廈（越秀金融大廈）俾阿囝囝做收租霸。囝囝唔只可以「靠娘幹」，仲可以順手問眾小股東攤大手板攞錢供股。魔術師作為囝囝的小股東之一，又究竟供唔供好呢？
信報 2021年10月26日
彼得 股事記
越秀系「內循環」交易自我增值
越秀地產（00123）據傳放棄收購恒大（03333）香港總部後，旋即有大動作，周日公布出售廣州甲級商廈予系內的越秀房產信託基金（00405），作價78億元（人民幣．下同）。今次「內循環」交易有助越地增強財政實力，越秀房託則獲注入優質資產，可謂各得其所。不過，越秀房託扮演「提款機」角色，短期股價難免受壓。
近月內房股風雨飄搖，諸事不順，包括銀行收緊房貸、恒大爆債務危機、樓市轉淡、中國經濟放緩、新冠疫情反覆等，最新又有全國人大常委會通過授權國務院開展房地產稅改革試點工作，內房股昨日便應聲下跌。對內房股來說，當下「現金為王」，只要手上銀彈充裕，便可攻可守，樓照起的同時，還可伺機執平貨。
在此大環境下，本月中傳出越地放棄以約132億港元收購恒大香港總部後，系內「內循環」交易隨之登場，越地擬出售廣州甲級寫字樓物業「越秀金融大廈」予越秀房託。越地持有越秀房託約38.7%權益。
先說「商住並舉」的越地，出售「越秀金融大廈」作價78億元，較獨立估值80.3億元折讓2.9%，七除八扣後，套現淨額31.34億元，除稅後收益則約13.66億元。交易完成後，預計越地資產負債水平將由49.8%下降至40.5%，財務狀況明顯改善。
越地財政穩健 內房首選
截至今年6月底，越地手頭現金約400億元，較年初增7.2%，同時繼續不越「三道紅線」。雖說該公司資金流動性充足，但近月密密手買地，資金需求仍大，上月便以逾100億元底價購得廣州暨南大學北側兩幅商住用地，另本月夥同其他公司以逾46億元在上海投得住宅用地。
越地現市值219.8億港元，由於具國企背景，加上財政算穩健，應可安然渡過內地樓市低潮，並且趁勢擴張。中海外（00688）等大型內房股昨日大多挫逾2%，越地傷勢較輕，僅跌1.4%，收報7.1港元。該股現價市盈率4.36倍，市賬率0.42倍，股息率8.45厘，屬中小型內房股的低吸之選。
至於負責「找數」的越秀房託，通過3途徑籌集資金，包括：（一）約32.61億元來自供股；（二）最多38.28億元由銀行融資；（三）約8.26億元為內部資源。供股計劃為「100供37」，每個供股基金單位作價3.2港元，即較上周五收市價3.67港元折讓12.8%。可是，越秀房託昨日大插6.8%，收報3.42港元，供股價折讓大幅收窄至6.4%。
越秀房託注入的廣州甲級商廈，位於廣州的核心中央商務區珠江新城，該物業2019及2020年除稅後淨利潤分別為2.08億元和1.61億元。因去年爆疫，以2019年數字作參考，交易作價約37.5倍市盈率，不算特別便宜，主要視乎未來同類商廈供應。
越秀房託走弱 股息吸引
此外，越秀房託的公告指出，預計未來4年僅有另外兩座國際甲級寫字樓入駐珠江新城。隨着供應逐漸減少，預料珠江新城甲級寫字樓的空置率將保持在較低水平，租金亦將繼續穩步增長。
買房託主要看派息，有增長當然更好，越秀房託近月股價偏弱，現價股息率升至6.7厘，有一定吸引力，看好其中長線前景的「食息一族」，可候貼近或跌破供股價買入。惟要留意，明年美國有機會加息，利淡息口敏感股。
|
| （圖片來源：AAStocks > 港股 > 越秀房產信託（00405.HK）> 派息, captured on 29 Oct 2021） |
|
| （圖片來源：AAStocks > 港股 > 越秀房產信託（00405.HK）> 亙動圖表, captured on 29 Oct 2021） |
現假設魔術師持有１０萬股越秀房託，以２０２１年１０月２９日收市價＄３.３９計，持倉值為＄３３９,０００。另外，越秀房託亦於供股前派特別息＄０.０３０６（我城貨幣，下同）。現考慮全數供股、完全不供股、及部份供股，計算如下：
１. 全數供股
假設全數供股，１００供３７即是供３７,０００股（=100,000x37/100），供股價＄３.２０便需要供＄１１８,４００.００（=3.2x37,000）。除權後每股股價為＄３.３３８７，共持股１３７,０００股（=100,000+37,000），持倉值為＄４５７,４００.００（=$3.3387x137,000），另外收特別息＄３,０６０.００（=100,000x0.0306，為簡易起單，手續費從略，下同）。
供股後賬面值無輸贏，現金流為(＄１１５,３４０.００)（=118,400-3,060）。
２. 完全不供股
假設佛系處理，完全不供股，則魔術師仍持有１００,０００股，除權後股價＄３.３３８７，持倉值為＄３３３,８６８.６１（=$3.3387x100,000）。權益被攤薄後賬面蝕＄５,１３１.３９，另外收特別息＄３,０６０.００。
完全不供股賬面輸＄５,１３１.３９，現金流為＄３,０６０.００。
３. 部份供股
是咁的，越秀房託2020/21年度每股派息＄０.２２８６，現假設魔術師持有１０萬股，2020/21年度收息＄２２,８６０.００，但係以魔術師每月收息系列來說，如果越秀房託要「跑」的數只係每年收息＄２０,０００，即係話其實魔術師個倉係買多咗，買多咗的部分係當派息唔穩定時有 buffer 可走位。
由於「靠娘幹」的優質商廈對日後派息的影響屬未知之數，難以預算將來派息高低，暫且不考慮，假設派息不變也就是說「維權後」權益並沒有受影響，得出供股前只要持有８８,０００股便可以「達標年收息＄２０,０００」（=20,000/0.2286, round up to 1,000股一手）。故此可以沽出１２,０００股（=100,000-88,000），假設作價＄３.３９，則可以套現＄４０,６８０（=$3.39x12,000）。
除權後每股股價為＄３.３３８７，共持股１２０,５６０股（=88,000+32,560），持倉值為＄４０２,５１２.００（=$3.3387x120,560），另外收特別息＄２,６９２.８０（=88,000x0.0306）。
供８８,０００股後賬面值無輸贏，現金流為(＄１１５,３４０.００)（=104,192.00-2,692.80）。
總結，雖然上述只係假設數字，而且股價亦唔係除權日（２０２１年１２月８日）前的價格，但魔術師都應該係會用第三招，先沽出多餘的股票套現再以「回馬槍」供股。
＊＊＊
伸延閱讀：
信報 2021年10月25日
越地廣州甲廈78億售越房
越秀地產（00123）公布，出售擁有屬國際甲級商廈、位於廣州的越秀金融大廈之Gain Force Investments Ltd全部股權予越秀房產信託基金（00405）。集團預計將錄得除稅後收益約13.66億元（人民幣．下同）。
出售代價相當於股份代價，以及還款額（即於出售完成時公司間應付款項的未償還部分）的總和。股份代價等同於協定出售金額78億元，以及完成報表所載目標集團經調整資產淨值的總和。假定出售完成於8月底落實，則出售代價約為77.93億元。
越秀房託100供37籌32億
由於出售事項，集團總資產預計減少約24.38億元，而集團淨資產預計增加約13.66億元。緊隨出售完成後，預計資產負債水平將自49.8%下降至40.5%，公司財務狀況將有所改善。公司預期出售事項所得的稅後現金款項淨額約31.34億元。
越秀房託將按「100供37」比例進行供股，集資約32.61億元，另將自銀行融資提取最多38.28億元，估計約8.26億元將以自身內部資源撥付。
沒有留言:
張貼留言