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【空前辣招】住宅買賣印花稅大幅提高至15%　僅冇樓港人獲豁免新稅率
2016/11/4 — 17:45

特首梁振英與財政司司長曾俊華、運輸及房屋局局張炳良、發展局局長陳茂波等見記者。張炳良宣布，決定再次推出針對住宅物業的投資需求，全面把買賣住宅物業稅率，由目前1.5%至8.5%（實施雙倍印花稅後的稅率），劃一提高至15%，適用於個人或公司購買住宅物業，新稅率不適用於非住宅物業，新稅率在午夜後生效。
張炳良指出，為了優先讓沒有住宅物業的港人置業，簽署買賣協議時候，若沒有香港住宅物業的香港永久居民，將會豁免交新稅率，只需要按現有適用稅率交稅。
張炳良指出，雙倍印花稅是累進升的稅率，對細面積單位影響較少，但過往一段時間，細面積單位的樓價最為厲害。
至於劃一提高至15%是否過辣，張炳良指出，政府不採取果斷的做法，樓價上升迅速，對首次置業的市民影響很大。
400萬樓  印花稅18萬變60萬
政府上一次推出辣招，是2013年2月實行雙辣招「雙倍印花稅（DSD）」以及「買家印花稅（BSD）」，樓價200萬元或以下第二層樓印花稅，由100元上調至交易額的1.5%；樓價200萬元以上的印花稅將會倍增，以目前最高2,200萬的印花稅率4.25%為例，會調整至8.5%，同樣是沒有物業的香港市民獲得豁免新稅率；與此同時，假若一名非本港永久居民如內地客購買物業，同時要付樓價15%作買家印花稅（BSD）。
不過，今次的辣招實行後，價格400萬元的住宅物業，新的印花稅率將由4.5%升至15%，涉及的金額由18萬元大升至60萬元；價格2000萬元物業，稅款由150萬元至300萬元（見表）。
與此同時，額外印花稅（SSD）仍然適用，持有物業三年內轉售，視乎持有時間釐定稅項，稅項至少為成交價10%，最重為買入後首半年須付20%
特首梁振英今日下午聯同財金官員公布新樓市政策，記者會上，梁振英首先簡介一輪之後，直接叫運輸及房屋局局長張炳良，和發展局局長陳茂波闡釋措施內容，無視坐在其身旁的財政司司長曾俊華，曾俊華遂即舉手向梁稱「我可唔可以補充一句？」過往樓市措施多由財政司司長曾俊華負責公佈，這次記者則罕有由特首梁振英主持。
曾俊華相信，新措施對樓市成交有即時的冷卻作用。

話說上星期五（２０１６年１１月４日）正苦公佈打擊樓市新辣椒，反社會正苦主力妄霉臘腸新聞自然大肆報導，煽動一眾蝸居一族出來一齊呻到樹葉落，其中有留言竟然係講到連換棲都「唔俾」，於是又趁機單單打打鬧正苦。
其實邊個有話「唔俾」換樓呢？只要留心一下官方報導，唔好只係靠聽埋啲經有心人過濾的消息或懶人包，就會知道換樓人士是有得豁免。原理跟現行雙倍印花稅（ＤＳＤ）一樣先買後賣係可以申請退稅，只要當事人買樓時夠現金流先 up-front 俾住１５％先，日後賣樓後再依第２標準稅率退回交多了的稅款就是了：

行政長官出席新一輪需求管理措施記者會答問全文（二）
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具體來說，我們會全面提高買賣住宅物業印花稅的稅率，無論交易的價格，稅率將會劃一調高至交易額的15%。這個新稅率會適用於所有個人或公司購買住宅物業的交易，但不會適用於非住宅物業。而現行對非住宅物業的「雙倍印花稅」安排仍然生效。
此外，政府會繼續推行優先讓沒有擁有住宅物業的香港永久性居民置業的政策。因此，在簽署「買賣協議」時，如果沒有擁有香港住宅物業的香港永久性居民，他們將繼續獲豁免繳交新的稅率，而只需要按照現有適用的稅率繳付基本的印花稅。而且現時在「雙倍印花稅」下對香港永久性居民對其唯一擁有的住宅物業「先買後賣」的退稅安排和現行的其他豁免安排，亦會繼續適用。
新措施將會以十一月五日作為生效日期，即明日，即是在今晚午夜過後開始生效。在今天或之前簽署的「買賣協議」將不受影響。我們會盡快向立法會提交法案，修訂《印花稅條例》。
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魔術師又不期然想起月前在某網誌見到有留言者寫話「如果某某人死咗...」，之後就開始有啲疑似有閱讀障礙的讀者加留言，講到變成「某某人死咗」，以訛傳訛之下，跟手又有人問「我聽講話某某人死咗，係咪真？」，仲一傳十、十傅百咁成班妄民在其他網誌亙相詢問，然後大家都不知道「謠言」的源頭所在。
真係諗落都覺好笑。
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又好似乜 sir呢篇《收20%一年的債基疊增ETF #1208》，將 Exchange Traded Note 講成係 Exchanged Traded Fund 不特只（「今日再講多一隻美國上市的ETF，叫NYSE:CEFL」），仲竟然話美帝收的 Withholding tax 是 20%...真係諗極都諗唔明佢點諗嘢。
如果各位讀者記性好的話，都會知道魔術師較早之前就將要交 withholding tax 的帝股轉到 Interactive Brokers （IBKR.NASD，下稱ＩＢ）處理（見舊文《尋找1042-S的故事》），只留下免稅帝股在大貓「托住（夠有突）」個卓越戶口。
ＩＢ不愧係專業美帝證券行，除了報稅文件充足，其實就連結單也很仔細，其中客戶可以自由選擇住何一段時間將期內結單列印出來（各位好奇心重而又懶聰明的讀者唔使估了，魔術師放在ＩＢ的帝股市值只有６位數字，而且並無做任何槓桿借貸）：

１. Time Weighted Rate of Return
話都無咁易，系統就幫你計算出 Time Weighted Rate of Return（魔術師的「基金化回報計算方法」就是 Time Weighted Rate of Return），例如魔術師在ＩＢ的帝股組合，於２０１６年４月１日至１０月３０日，共７個月的回報是3.19%。
２.  借貨俾人沽空
Securities Lent 的意思是借咗貨俾人沽空，所以賬面上持股數減少了，而魔術師則向借貨沽空的投資者收取了現金抵押（Cash Collateral）。借貨俾人全程由ＩＢ負責（Stock Yield Enhancement Program），每隻股的「市場需求」不同，未必能全數借出，而借出後能夠收取的回報不同，回報每天計算，跟ＩＢ五五分賬。投資者借出股票後依然能夠收到股息，亦可以隨時賣出；不過唔係全部股票都可以借出，要全數付款（即無孖展借貸）或「超額孖展」（即市值較孖展借貸額高出４０％）。詳情見下圖：

（圖片來源：Interactive Brokers Home > Trading > Securities Financing）

要設定也很客易，登入後在 Manage account 的目錄下的 Trade Configuration 選取就是：

於是每日都會有股票借出／歸還。每天借出股票後所收到的款項會在月結時一併存入現金賬戶（例如１０月借貨出去的應收款項會在１１月頭入賬），即 Interest Accruals 欄做 Reversal，再在 Cash 欄加返 Interest Accruals 落去，由 pending 變 actual（如果要逐粒數講 Interest Accruals 點樣放返入 cash account 就實在太複雜了，故 Cash 欄的截圖從略）：

３.  不經意的孖展
魔術師一向唔借貸，點解會有一項係 Interest 俾出錢出去嘅呢（負數）？
原來在８月１日時魔術師沽了貨，但未等及Ｔ＋３現金結清便提了款出來，導致８月１—３日的現金都是負數：

這個一時不察的「孖展」，利息究竟係點計嘅呢？

（圖片來源：Interactive Brokers Home > Pricing > Interest and Financing > Calculations）

簡單來說，就是以每日結餘為基礎（例如以現金１萬買２萬貨，結餘為欠款１萬），以一年３６０日（帝幣）或３６５日（我城貨幣）及相應利率（愈借得多愈低息，詳情請參考ＩＢ網頁）計算應付利息，結餘加入 Interest Accruals，同樣係每月將 Interest Accruals 結算一次，將 Interest Accruals 加返落 Cash 欄，pending 變 actual。由於是借貸欠款，所以 Cash 欄負數會愈來愈勁。
再簡單一句：即是孖展借貸以每日結算計息，累積後每月複式一次。
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另外，見到唔少博客網友開始買賣債劵。要留意的是債券報價是 clean pricing，即是只反映經濟氣候，發債人等還款因素；而實際上交收的是 Dirty price，即是買家要俾返賣家應收而未收的利息：

（圖片來源：Interactive Brokers > Report Reference > Legacy Full Default Statement > Bond Interest Paid）

呢個網頁就講得更清楚：

（圖片來源：GlynHolton.com：Bond Accrued Interest）

想像一下，你將一筆還差一天便到期的定期存款賣給魔術師，除了本金之外，你會不會要求魔術師也要支付全期減一天的利息給你呢？
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