轉按精明眼

上文《險簽背後》提到魔術師打算３月在創傷銀行的按揭罰息期到期之後便做轉按，加按少少去返個「齊頭數」，賺吓回贈之餘，仲可以順便清埋美帝銀行筆信用卡分期。魔術師粗略計過，呢一類每月必要支出可以減少差唔多一半，對收息組合以致整個資產配置的策略影響重大，所以也就二話不說，跟公司簽了約，保住張糧單再說。
點知，除咗魔術師自己咁緊張份按揭之外，呢個世界仲有一個人記得魔術師份按揭即將夠罰息期嘅！
呢個就係當年在創傷銀行幫魔術師做按揭的銀行經理嘞！
於是，上星期某一日，呢位銀行經理Ｓ就打電話來找魔術師，溫馨提示話魔術師按揭就嚟到期，而佢已經轉職去了大舊銀行，有優惠按揭提供云云...
魔術師在創傷的原來 plan 是 H+1.7%，封頂位 P-3.1%，以２０１９年３月計，尚餘２７年供完；而銀行經理Ｓ就提供了兩個 Plan：
１. 大舊銀行Ｈ按：H+1.26%，封頂位 P-2.9%（大 P，現為 5.375%），回贈 1.8%，兩年罰息期，有 Mortgage Link
２. 大舊銀行Ｐ按：P-3%（大 P，現為 5.375%），回贈 1.8%，兩年罰息期，有 Mortgage Link
另外，魔術師亦都有致電同以 whatsapp 問過兩間按揭中介...其實係有試過問第三間，但係由於已經過了辦公時間，魔術師便企圖在網站填表登記，點知填完「轉按」之後，竟然要輸入買入價同成交日期，完全唔 make sense；咁無 attention to details 嘅公司，幾多回贈都叫唔到魔術師幫襯：

（圖片來源：GoGo Rebate Platform, retrieved on 29 Jan 2019）

至於魔術師查詢過的按揭中介，其中一間係近年主打再有自己公司回贈的按揭中介：
３. 小貓Ｈ按：H+1.24%，封頂位 P-2.65%，回贈 1.95%（細 P，現為 5.125%），兩年罰息期，有 Mortgage Link；中介再回贈 0.2%
４. 集郵Ｈ按：H+1.35%，封頂位 P-2.65%，回贈 1.50%（大 P，現為 5.375%），兩年罰息期，有 Mortgage Link；中介再回贈 0.2%
最後就係傳統的大型按揭中介，並無公司再回贈：
５. 亞爺Ｈ按：H+1.235%，封頂位 P-2.75%（細 P，現為 5.125%），回贈 2.07%，兩年罰息期，有 Mortgage Link
轉按選擇的考慮點有：
１. 如果係睇利息繼續會升嘅，咁就應該揀 P 按。
２. 不過如果諗住兩年後再轉按（乜話？即係再做多兩年？），睇嘅就係呢兩年的 P 會否回落：會的話，當然是 H 按較着數；而事實上，近來 H 似乎有回落跡象...

（圖片來源：分析之師，retrieved on 29 Jan 2019）

３. 以Ｈ按來說，除非拆息回落，否則近年都係會去到封頂位，類近定息按揭，即係邊間錢莊「P 減」減得多就最着數
４. 因為最優惠利率有大、細 P 之分，兩者差別達２５點子，所以「大 P-3%」其實等於「細 P-2.75%」
講完咁多阿媽係女人嘅嘢，係時候拎條數出嚟計下。假設新做轉按為３０年期，貸款額每１００萬來計（如果唔轉按，創傷貸款尚餘２７年要還）：

其實唔使點睇，都係阿爺同小貓之爭：阿爺個 plan H 加得最少，封頂位又最低；但小貓就連埋中介回贈多＄８００，每月供款只係比阿爺多＄２.５，淨係現兜兜多出來的回贈都夠抵銷３２０期多出來的供款。不過，再諗清楚，如果Ｈ長期高企，大家都鬥封頂位的話，阿爺一個月便可以較小貓供少＄５１.７，跟大舊的Ｐ按一樣：

亦即係話，如果按息去唔到小貓的封頂位的話，小貓加中介的回贈會較有利；否則，阿爺的低封頂位就發生作用了。以小貓來說，Ｈ的觸發位為 5.125-2.65-1.24=1.235%，長期低過呢個位就用小貓，否則就用阿爺。
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