險簽背後

雖然話魔術師成日都串９乜 sir，話佢左遮右遮將可以從亙聯網輕易找到的資料當係秘密料咁賣俾啲又懶又貪的港豬學員（魔術師唔信呢班人唔識上網 search），仲要衰到成日穿崩（好似日前呢篇嘢咁，左遮右遮，但偏偏就遮漏咗個 heading 明明寫住係 AGNC：

（圖片來源：乜 sir 教室 - 2019年不可忽視的收息投資物 #1727, retrieved on 13 Jan 2019）

），但其實魔術師都有啲啲嘢從佢個 blog 度學到嘅：就係銀行做樓按之時，會將私人借貸的還款額從申請人的工作收入裡直接扣減，而唔理所剩下的還款期係幾多。例如申請人月入５０,０００，每月要還１０,０００元信用卡分期卡數，咁銀行就會當申請人收入只有４０,０００元咁去計壓力測試。以一單３０年的樓按去計算，假設息率為２.３７５％，一單４年期，每月還１０,０００的分期，現值（Present value）明明只係得４５.７５萬（=pv(2.375/12,4*12,-10000）)；但如果以借貸力去計，呢筆明明只需要還４８個月的分期付款，便會被銀行視為要還３０年的貸款，借貸力足足被扣減２５７.３萬（=pv(2.375/12,30*12,-10000）），非常之唔公義。
是咁的，小鮮肉同事Ｊ知道魔術師是在打風流工，便問魔術師點解同意「被險簽」（見《險簽魔術師？》）；魔術師當然唔會話賣個人情俾包青天上司，而係以財務角度解釋。
查實魔術師的日常生活使費例如水電煤管理費差餉地租、交通食飯等都十分有規律，基本上每月定期提取若干現金「責袋」，其餘的都是用自動轉賬及信用卡繳付，再加上還按揭貸款及信用卡分期（見《無事生非「借貸力」》、《信用卡分期不「裸借」》），基本上每月支出條數，係「有數得計」的：

於是乎，如果要唔撈（或增加打風流工的本錢），最理想的做法便是縮減開支（鬼叫無人工加），到時裸辭又好，邊做邊搵工都好，彃性可以好大。而最有空間去壓縮的，就係那筆還有年幾便還完的信用卡分期。正如上文計算，每月還少１０,０００，便可省回２５７.３萬的借貸力（以個人來說，好似魔術師咁年過４０便開始借不到咁多錢了）。咁啱魔術師在創傷銀行的樓按罰息期將在３月期滿，到時便可以自由轉按。即使魔術師唔會去大幅加按，但加返少少，借返個「齊頭數」，便足以冚返美帝銀行筆信用卡分期，將短債拖長，變成長債來還，順便又可賺埋轉按 rebate。
要提早還款，睇返美帝銀行的條文，其實都相對簡單：就只係還返剩餘年期的「行政費」（其實即係貸款利息），與及３００元手續費而已：

魔術師計返條數，都只係幾千蚊（唔使＄５,０００）。從此現金流支出縮細咗，靠每月收息組合來達到財務自由就更容易了。仲有就係，如果用美帝銀行來做按揭，唔知可唔可以叫個 Relationship Manager waive 返若干信用卡提早還款的手續費呢？
不過，點都好，要借按揭，最緊要就係要有糧單（見《一切由糧單開始》）。魔術師在問創傷叙做按揭前曾搵過美帝，但佢竟然要打電話去公司 check 魔術師是否在此返工，魔術師雖然有糧單有入數紀錄，但由於當時只係在朋友做住一陣兼職，仍未穩定，故此作罷。今時今日有合約有糧單有ＭＰＦ紀錄，只要繼續簽約，everything will look good，咁去邊度做按揭都無問題喇！小不忍則亂大謀，只係因為無人工加便唔簽約，reset 所有嘢砍掉重練，那才叫不化算呢！

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