2012年11月19日 星期一

消失的46萬

都話咗,聽「傳霉人」講嘢,真係當聽下故仔、講下笑話就算,否則一旦認真起來,「舒」的便是自己:

信報 2012年11月15日

舒友

為綠表居屋補地價 真正活化居屋

縱使特首梁振英視而不見、見而不認也好,自從他於7月16日宣布每年准許五千個白表名額免補地價購買居屋後,原本相對平靜的居屋市場迅即炒熱;由於預期政策明年落實前仍有很大提價空間,結果價格瘋狂飆升,但由於盤源極少,成交量反而減少。

這個未經民意諮詢、沒由專業人士詳細討論的房屋政策,單憑長官意志誓要硬推,既破壞公營房屋的本質,亦直接推高樓價,害苦市民,最終可能未見「活化」,卻已搞死居屋綠表市場,加劇民怨。

推出新策四種理據

政府推行新政策的理據大概可以總括為四點:

一、居屋流轉太慢——許多單位已經完成供款,業主礙於補地價不願放盤,寧可空置形成浪費,政策增加合資格購買人士,居屋第二市場的買賣便可有望增加。

二、滿足白表人士置業需要——政府已停售居屋十年,累積大量想置業但無力負擔私人樓價的市民,新計劃可滿足他們的置業需求,而且只是2016至17年新居屋落成前的過渡安排。

三、數量不多,對樓價影響不大——由於申請者資格須經過審批,加上設有兩年禁售期,每年五千個名額相對於已發售的三十八萬居屋和公屋只屬小數目,政府認為不會令居屋出現炒風,對價格影響也不大。

四、先推行、後檢討——相信新政策可助市民置業,應先試行後再檢討成效,貿然擱置是不負責任的。

社會提出五點質疑

新政策宣布後經過三個多月的醞釀,至今尚未上馬,已有許多惡果浮現,反對聲音日漸升溫,外界質疑的理由如下:

一、製造「居者炒其屋」

在沒有增加供應下卻製造需求,令一向溫和的居屋市場急速升溫,升幅跑贏大市;而且已明顯出現炒風,從而推高樓價,加重所有置業者負擔,租金續升,令窮人更加受害。

二、能否釋出目標單位成疑

在期望樓價繼續上升的情況下,供完樓而沒有急需現金周轉的業主,正正是不急於放盤的一群,他們可以一直等待更好的價格,致使單位未能有效流出市場;反而原本計劃放盤的業主由於認為愈遲放賺得愈多,造成盤源少,叫價卻又脫離市場購買力,交投量比之前更低。

三、破壞公營房屋架構

屋居主要存在的意義是,藉着補貼地價,吸引想置業、又未能購買私樓的公屋戶變成居屋業主,待他們交回公屋後,可讓輪候者入住。不過,白表人士的收入和資產遠高於公屋輪候冊的人,如讓他們免補地價購買居屋,即已破壞興建居屋的原意,亦會令公屋流轉大幅減慢,也等同破壞原有公屋居民的利益;加上白表者買居屋後不會令公屋增加,即對公屋輪候冊者不公平,最終可能引發司法覆核等訴訟問題。

舉個例說,身為公屋住戶的立法會議員梁國雄(長毛),假如他在新政策前打算購買居屋,但屋居樓價受新政策影響,跑贏大市的飆升,令他買居屋夢碎;若他以政策損害公屋住戶和輪候冊者的權益入稟,法庭該如何處理?

那並非如施永青於《am730》撰文所說的「歧視白表申請者」,而是公營房屋的主旨是要扶助弱勢,而且有明確的資產和入息審查作界線,如按過往的做法行事就叫「歧視白表申請者」,那政府該訂出讓李嘉誠都有權免補地價購買公屋的政策,才叫做公平?如今立法會的決議對新政策並無約束力,但數以萬計家庭卻受到影響,議員的憂慮實在並非為反對而反對。

政府說新政策只是過渡安排,首批名單明年1月接受申請,5月公布,如果大約三年後有新居屋發售,有關措施可能收回,即前後只有一萬五千個名額;短視如此,卻對現行公營房屋架構卻造成難以彌補的破壞,難怪港人愈來愈懷念推出公屋和居屋的前港督麥理浩了。

四、限量名額加劇炒風

政策限定每年五千個名額,有評論謔稱是「抽獎福利」,因為中簽如中獎;加上須限時使用,中簽者當然心急入市,但供應能否增加卻成疑問,到時出現「搶盤」情況將令居屋市場進一步升溫,屆時白表者買到的單位,由於價格已給政策托高,本身利益也會受損。

五、不應以民為白老鼠

特首梁振英公布新政策後,居屋樓價即升。當時運輸及房屋局局長張炳良對傳媒表示,情況屬「意料之內」。居屋升價已是可見的事實,偏偏近日特首和高官均指白表政策不會刺激樓價上升,反而推說現時只是隨市場調節,那等同張大眼、講大話。

須知道,對許多市民來說,買樓是畢生最重大的決定,近日熱門地區的綠表屋居價格動輒上升三成,普通單位都賣到四五百萬元,原來政府把市民當實驗品,若效果不佳,則再作檢討。屆時錯而鑄成,政府是否已擬定賠償方案?是否有人願意負責任下台?若不,實在不應把小市民當作白老鼠。

每宗買賣可釋出公屋

比較過政府思維和外界憂慮,加上惡策的反效果已經明顯出現,白表新政策可謂一無是處,百害而無一利。經過連月苦思,筆者在此姑且提出一個大膽招數——既能符合政府活化居屋的理念,又能消除外界批評──在新居屋發售前,政府對綠表居屋進行地價補貼,名額不限,且同時宣布將會調高新居屋白表者中簽比例;那樣,就不會破壞公營房屋架構,亦能增加業主賣樓的誘因。

有關構思是這樣的,在限定時間內,公屋戶主購買綠表屋屋時,賣家可獲政府額名補貼若干地價,例如兩成地價金額。以綠表成交價一百萬元、補貼五成地價的單位為例,自由市場樓價是二百萬元,業主出售單位予公屋戶時毋須補地價,過往只可獲一百萬元,新建議下多獲二十萬元,總共可得一百二十萬,而單位仍是綠表居屋。

買家交還公屋單位供輪候者入住,以一百萬元購入居屋後,補地價比率由五成變作七成,他日在自由市場放售時須補回,但禁售期後仍可在綠表市場出售。由於名額不限,可減少買賣雙方的焦慮和預期;在供應層面上,若如政府所說,補地價是買家的心理障礙,面對額外津貼的誘惑,相信放盤意欲可望提升,能否完成交易由自然供求決定,不會造成供不應求或求過於供的反效果。

這個建議只是讓活化居屋的成本分散,買賣雙方都有得益;同時每宗買賣都可釋出公屋單位,政府的補貼金額則遠較興建公屋為低,卻可達到以為民本、照顧低下階層為先的關愛效果。

另一方面,當屋居第二市場平穩發展,自由市場的樓價亦可望較為理性,白表者反而更易上車,在新居屋增加白表購買者比例,或者興建夾屋等資助房屋扶助白表者,破壞力遠比打亂現有公營房屋制度為低。

政府不妨從居屋原意出發,然後以新思維讓它真正活起來,政府能夠從善如流,才是市民之福。

作者為資深新聞工作者

Picture

 

先講係呢位「資深新聞工作者」的反對論點:

1. 所謂「居者炒其屋」的現象,只係證明了港人事實上真係將置業當成是「投資工具」之一,亦反證了某些80後要求港人「反思」置業需求的不切實際。以往居屋無炒風只是因為政策上令交易成本過高而已,現在政策一旦放鬆,便如洪太尉誤走108妖魔一樣了。

2. 「能否釋出目標單位成疑」並沒有抓着癢處。貴買貴賣,無論居屋點升,速度點都唔會快得過私樓。居屋業主的賣咗現有層樓,卻買唔返一間「可以改善居住質素」(以空間論,而非窗台、會所等不切實際的「增值配套」)的私樓,這才是要點吧?

3. 「破壞公營房屋架構」呢一點叫做說得有理,但短期措施本來就係暫時性的,咁都可以用「短視」來入罪就未免有點太過。

4. 「限量名額加劇炒風」係多餘嘅,香港人乜都炒一餐架喇,炒限量版有乜出奇?以前北控(0392)上市,連申請表都有得炒添!因為「得獎者」的成本幾乎係0,抽到獎屬於Windfall gain,用不着也不用介懷,就如公屋輪候者排到揀樓都會嫌地區太遠而放棄,寧願再等過。現在社會氛圍民綷先行,政府政策朝令夕改,魔術師就認為就算抽到獎,都未必係有人會去「恐慌性買樓」,因為置業畢竟是要先從自身的經濟情況開始考慮啊!

5. 「不應以民為白老鼠」呢條罪又係莫須有。所謂「新政策」,就是「未經試煉的政策」,難題昔日麥理浩的居屋政策就不是「以民為白老鼠」?所謂「近日熱門地區的綠表屋居價格動輒上升三成,普通單位都賣到四五百萬元」就更無稽,400萬樓,就算95按,以2%息供25年計,一個月都要供成$16,000,又豈是一般綠表申請人所能負擔?如此荒謬之開價,註定就係有價無市,呢位「資深新聞工作者」唔係真係咁傻咁天真掛?

全文最搞笑的是,呢位「資深新聞工作者」竟然提議:

公屋戶主購買綠表屋屋時,賣家可獲政府額名補貼若干地價,例如兩成地價金額。以綠表成交價一百萬元、補貼五成地價的單位為例,自由市場樓價是二百萬元,業主出售單位予公屋戶時毋須補地價,過往只可獲一百萬元,新建議下多獲二十萬元,總共可得一百二十萬。買家交還公屋單位供輪候者入住,以一百萬元購入居屋後,補地價比率由五成變作七成...

魔術師就真係睇極都唔明佢條數點計出來。首先,賣家收買家100萬,再收政府20萬,共得120萬,5成補價,自由市場價就是240萬,買家付100萬,即補地價比率由5成增至(240-100)/240=58.3%,而並非「資深新聞工作者」所說的7成。其次,就算調轉頭來計,買家付出100萬可以以補地價比率7成買到二手居屋,引申出市場價為100/(1-70%)=333.3萬,原業主佔5成,即起碼都收166.7萬,但係佢依家只係收咗120萬咋喎!

咁消失的47萬呢?

呢條錯得咁離譜嘅數,竟然係經過「連月苦思」所得,魔術師就真係唔明呢位「資深新聞工作者」個腦係裝乜架嘞!

***

參考資料:

房屋署>公屋申請>入息及資產限額

2012/11/19 00:38:29 

6 則留言:

  1. 來自無信之報,就是這樣的效果,沒想到樓主那麼認真,佩服!
    這樣的報紙,這樣的報導,還有會人信?
    港人真的太可愛,也可以說太傻;對這種人,不騙是白不騙;或者是我們以前說的,不騙會給雷公霹。

    回覆刪除
  2. 我覺得係「傳霉人」的問題,多過係報紙的問題.
    香港人唔係蠢唔係傻唔係太天真,係唔願意去接受現實啫.

    回覆刪除
  3. 個人覺得居屋真係幾好住...地方實用、管理費唔貴。對住冇乜要求,亦唔係太着重"面子",係咪私人屋苑對我唔太重要。
    有錢剩,我寧願買個細單位租俾人,有+現金流,或投資高息股算...
    夠住就得,慳自己才是王道...

    回覆刪除
  4. 所見略同!
    我都諗緊買返層樓收租,到時真係可以提早退休了!

    回覆刪除
  5. 其實一層樓收租,都唔係好穩陣...因為你唔知會唔會老咗一場大病洗好多錢(不過大病都係回流返公立醫院睇...我幾時都係覺得政府可靠﹕ 居屋(冇呃秤)、醫院、幾年前分拆出黎的領匯...
    我一些同事,不到40已退休了。私下估他們最少有兩層樓。
    後悔冇趁後生,在過去五、六年樓市步步高升期買樓租出去,買股我都係好遲先識,哈。

    回覆刪除
  6. //其實一層樓收租,都唔係好穩陣
    學黃興桂話齋,要入第二球,先要入第一球嘛!

    回覆刪除