消失的４６萬

都話咗，聽「傳霉人」講嘢，真係當聽下故仔、講下笑話就算，否則一旦認真起來，「舒」的便是自己：

信報　2012年11月15日

舒友

為綠表居屋補地價 真正活化居屋

縱使特首梁振英視而不見、見而不認也好，自從他於7月16日宣布每年准許五千個白表名額免補地價購買居屋後，原本相對平靜的居屋市場迅即炒熱；由於預期政策明年落實前仍有很大提價空間，結果價格瘋狂飆升，但由於盤源極少，成交量反而減少。

這個未經民意諮詢、沒由專業人士詳細討論的房屋政策，單憑長官意志誓要硬推，既破壞公營房屋的本質，亦直接推高樓價，害苦市民，最終可能未見「活化」，卻已搞死居屋綠表市場，加劇民怨。

推出新策四種理據

政府推行新政策的理據大概可以總括為四點：

一、居屋流轉太慢——許多單位已經完成供款，業主礙於補地價不願放盤，寧可空置形成浪費，政策增加合資格購買人士，居屋第二市場的買賣便可有望增加。

二、滿足白表人士置業需要——政府已停售居屋十年，累積大量想置業但無力負擔私人樓價的市民，新計劃可滿足他們的置業需求，而且只是2016至17年新居屋落成前的過渡安排。

三、數量不多，對樓價影響不大——由於申請者資格須經過審批，加上設有兩年禁售期，每年五千個名額相對於已發售的三十八萬居屋和公屋只屬小數目，政府認為不會令居屋出現炒風，對價格影響也不大。

四、先推行、後檢討——相信新政策可助市民置業，應先試行後再檢討成效，貿然擱置是不負責任的。

社會提出五點質疑

新政策宣布後經過三個多月的醞釀，至今尚未上馬，已有許多惡果浮現，反對聲音日漸升溫，外界質疑的理由如下：

一、製造「居者炒其屋」

在沒有增加供應下卻製造需求，令一向溫和的居屋市場急速升溫，升幅跑贏大市；而且已明顯出現炒風，從而推高樓價，加重所有置業者負擔，租金續升，令窮人更加受害。

二、能否釋出目標單位成疑

在期望樓價繼續上升的情況下，供完樓而沒有急需現金周轉的業主，正正是不急於放盤的一群，他們可以一直等待更好的價格，致使單位未能有效流出市場；反而原本計劃放盤的業主由於認為愈遲放賺得愈多，造成盤源少，叫價卻又脫離市場購買力，交投量比之前更低。

三、破壞公營房屋架構

屋居主要存在的意義是，藉着補貼地價，吸引想置業、又未能購買私樓的公屋戶變成居屋業主，待他們交回公屋後，可讓輪候者入住。不過，白表人士的收入和資產遠高於公屋輪候冊的人，如讓他們免補地價購買居屋，即已破壞興建居屋的原意，亦會令公屋流轉大幅減慢，也等同破壞原有公屋居民的利益；加上白表者買居屋後不會令公屋增加，即對公屋輪候冊者不公平，最終可能引發司法覆核等訴訟問題。

舉個例說，身為公屋住戶的立法會議員梁國雄（長毛），假如他在新政策前打算購買居屋，但屋居樓價受新政策影響，跑贏大市的飆升，令他買居屋夢碎；若他以政策損害公屋住戶和輪候冊者的權益入稟，法庭該如何處理？

那並非如施永青於《am730》撰文所說的「歧視白表申請者」，而是公營房屋的主旨是要扶助弱勢，而且有明確的資產和入息審查作界線，如按過往的做法行事就叫「歧視白表申請者」，那政府該訂出讓李嘉誠都有權免補地價購買公屋的政策，才叫做公平？如今立法會的決議對新政策並無約束力，但數以萬計家庭卻受到影響，議員的憂慮實在並非為反對而反對。

政府說新政策只是過渡安排，首批名單明年1月接受申請，5月公布，如果大約三年後有新居屋發售，有關措施可能收回，即前後只有一萬五千個名額；短視如此，卻對現行公營房屋架構卻造成難以彌補的破壞，難怪港人愈來愈懷念推出公屋和居屋的前港督麥理浩了。

四、限量名額加劇炒風

政策限定每年五千個名額，有評論謔稱是「抽獎福利」，因為中簽如中獎；加上須限時使用，中簽者當然心急入市，但供應能否增加卻成疑問，到時出現「搶盤」情況將令居屋市場進一步升溫，屆時白表者買到的單位，由於價格已給政策托高，本身利益也會受損。

五、不應以民為白老鼠

特首梁振英公布新政策後，居屋樓價即升。當時運輸及房屋局局長張炳良對傳媒表示，情況屬「意料之內」。居屋升價已是可見的事實，偏偏近日特首和高官均指白表政策不會刺激樓價上升，反而推說現時只是隨市場調節，那等同張大眼、講大話。

須知道，對許多市民來說，買樓是畢生最重大的決定，近日熱門地區的綠表屋居價格動輒上升三成，普通單位都賣到四五百萬元，原來政府把市民當實驗品，若效果不佳，則再作檢討。屆時錯而鑄成，政府是否已擬定賠償方案？是否有人願意負責任下台？若不，實在不應把小市民當作白老鼠。

每宗買賣可釋出公屋

比較過政府思維和外界憂慮，加上惡策的反效果已經明顯出現，白表新政策可謂一無是處，百害而無一利。經過連月苦思，筆者在此姑且提出一個大膽招數——既能符合政府活化居屋的理念，又能消除外界批評──在新居屋發售前，政府對綠表居屋進行地價補貼，名額不限，且同時宣布將會調高新居屋白表者中簽比例；那樣，就不會破壞公營房屋架構，亦能增加業主賣樓的誘因。

有關構思是這樣的，在限定時間內，公屋戶主購買綠表屋屋時，賣家可獲政府額名補貼若干地價，例如兩成地價金額。以綠表成交價一百萬元、補貼五成地價的單位為例，自由市場樓價是二百萬元，業主出售單位予公屋戶時毋須補地價，過往只可獲一百萬元，新建議下多獲二十萬元，總共可得一百二十萬，而單位仍是綠表居屋。

買家交還公屋單位供輪候者入住，以一百萬元購入居屋後，補地價比率由五成變作七成，他日在自由市場放售時須補回，但禁售期後仍可在綠表市場出售。由於名額不限，可減少買賣雙方的焦慮和預期；在供應層面上，若如政府所說，補地價是買家的心理障礙，面對額外津貼的誘惑，相信放盤意欲可望提升，能否完成交易由自然供求決定，不會造成供不應求或求過於供的反效果。

這個建議只是讓活化居屋的成本分散，買賣雙方都有得益；同時每宗買賣都可釋出公屋單位，政府的補貼金額則遠較興建公屋為低，卻可達到以為民本、照顧低下階層為先的關愛效果。

另一方面，當屋居第二市場平穩發展，自由市場的樓價亦可望較為理性，白表者反而更易上車，在新居屋增加白表購買者比例，或者興建夾屋等資助房屋扶助白表者，破壞力遠比打亂現有公營房屋制度為低。

政府不妨從居屋原意出發，然後以新思維讓它真正活起來，政府能夠從善如流，才是市民之福。

作者為資深新聞工作者

 

先講係呢位「資深新聞工作者」的反對論點：

１. 所謂「居者炒其屋」的現象，只係證明了港人事實上真係將置業當成是「投資工具」之一，亦反證了某些８０後要求港人「反思」置業需求的不切實際。以往居屋無炒風只是因為政策上令交易成本過高而已，現在政策一旦放鬆，便如洪太尉誤走１０８妖魔一樣了。

２. 「能否釋出目標單位成疑」並沒有抓着癢處。貴買貴賣，無論居屋點升，速度點都唔會快得過私樓。居屋業主的賣咗現有層樓，卻買唔返一間「可以改善居住質素」（以空間論，而非窗台、會所等不切實際的「增值配套」）的私樓，這才是要點吧？

３. 「破壞公營房屋架構」呢一點叫做說得有理，但短期措施本來就係暫時性的，咁都可以用「短視」來入罪就未免有點太過。

４. 「限量名額加劇炒風」係多餘嘅，香港人乜都炒一餐架喇，炒限量版有乜出奇？以前北控（０３９２）上市，連申請表都有得炒添！因為「得獎者」的成本幾乎係０，抽到獎屬於Windfall gain，用不着也不用介懷，就如公屋輪候者排到揀樓都會嫌地區太遠而放棄，寧願再等過。現在社會氛圍民綷先行，政府政策朝令夕改，魔術師就認為就算抽到獎，都未必係有人會去「恐慌性買樓」，因為置業畢竟是要先從自身的經濟情況開始考慮啊！

５. 「不應以民為白老鼠」呢條罪又係莫須有。所謂「新政策」，就是「未經試煉的政策」，難題昔日麥理浩的居屋政策就不是「以民為白老鼠」？所謂「近日熱門地區的綠表屋居價格動輒上升三成，普通單位都賣到四五百萬元」就更無稽，４００萬樓，就算９５按，以２％息供２５年計，一個月都要供成＄１６,０００，又豈是一般綠表申請人所能負擔？如此荒謬之開價，註定就係有價無市，呢位「資深新聞工作者」唔係真係咁傻咁天真掛？

全文最搞笑的是，呢位「資深新聞工作者」竟然提議：

公屋戶主購買綠表屋屋時，賣家可獲政府額名補貼若干地價，例如兩成地價金額。以綠表成交價一百萬元、補貼五成地價的單位為例，自由市場樓價是二百萬元，業主出售單位予公屋戶時毋須補地價，過往只可獲一百萬元，新建議下多獲二十萬元，總共可得一百二十萬。買家交還公屋單位供輪候者入住，以一百萬元購入居屋後，補地價比率由五成變作七成...

魔術師就真係睇極都唔明佢條數點計出來。首先，賣家收買家１００萬，再收政府２０萬，共得１２０萬，５成補價，自由市場價就是２４０萬，買家付１００萬，即補地價比率由５成增至（２４０－１００）／２４０＝５８.３％，而並非「資深新聞工作者」所說的７成。其次，就算調轉頭來計，買家付出１００萬可以以補地價比率７成買到二手居屋，引申出市場價為１００／（１－７０％）＝３３３.３萬，原業主佔５成，即起碼都收１６６.７萬，但係佢依家只係收咗１２０萬咋喎！

咁消失的４７萬呢？

呢條錯得咁離譜嘅數，竟然係經過「連月苦思」所得，魔術師就真係唔明呢位「資深新聞工作者」個腦係裝乜架嘞！

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參考資料：

房屋署＞公屋申請＞入息及資產限額

2012/11/19 00:38:29