亢龍有悔

信報　2018年12月1日
樓價月挫2.4% 跌浪恐超海嘯
受經濟增長放緩及中美貿易戰等困擾，本港樓市步向寒冬，樓價跌勢有轉急跡象。差餉物業估價署（下稱差估署）周五（11月30日）公布今年10月的私人住宅售價指數，整體報380.3，較9月的389.5，按月急挫2.36%，跌幅為2015年12月下滑2.86%以來近3年最惡劣。另一方面，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數CCL亦連跌9周，最新報177.39，中原地產更預警CCL跌勢未完結，跌浪恐超越2008年金融海嘯時連挫15周的紀錄。
差估署數據顯示，整體售價指數自7月創下394.8的歷史巔峰後，已連續3個月向下，合計跌幅約3.67%，回到今年4月水平；以今年首10個月計算，樓價暫時仍保有7.83%漲幅。翻查紀錄，對上一個跌浪在2015年10月開始，售價指數由當時的歷史高位306.1，連挫6個月共失11.34%，直到翌年3月低見271.4才喘定。
連降3個月 中小型戶最差
今年10月的樓價跌勢，主要由中小型單位帶動，其中實用面積不足431方呎的A類單位售價指數報420.4，較9月的431回落約2.46%，跑輸整體指數，但年初至今仍累積升約8.1%。
大型單位按月跌幅較小，惟同樣連續3個月下滑，幾乎完全抹去今年首7個月的進賬，例如實用面積超過1722方呎的E類大單位，今年首7個月樓價只有約4.85%升幅，在8至10月連挫3個月，共跌約3.46%後，令今年內累積漲幅僅餘約1.22%。
學者指確認轉角 惟難望減辣
住宅樓價急挫，租金指數雖然仍創新高，破頂動力卻明顯減弱，10月整體私人住宅租金指數報197.1，連漲9個月，並連續8個月破頂，但按月升幅已由7月的0.93%連續3個月收窄，10月僅漲0.1%。
理大建築及房地產學系教授許智文說，10月私人住宅售價指數連跌3個月，「可以確認樓市已經轉角，持續跌緊落去，11月（指數）應該都會向下」，但相信全年仍可錄得輕微升幅。他認為，中美貿易戰、股市波動和本港步入加息周期，都令市民信心轉弱，將於明年繼續影響樓市。許智文續稱：「（現時）樓價只跌咗大約3個百分點，政府未必會咁快干預。」他相信政府不會在短期內放寬樓市辣招。
另外，CCL最新報177.39，回到今年4月初水平，按周跌1%，連跌9周，累瀉4.94%，較今年8月歷史高位188.64回落5.96%，今年以來漲幅只剩7.49%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，近3周CCL共跌2.92%，明顯在加速，但因樓市並非「崩潰式下塌」，所以連挫時間會更長，預期跌浪將超越2008年金融海嘯時的連跌15周紀錄。
黃良昇：明年首季始喘定
資料顯示，本港樓市在2008年掀跌浪，當時CCL於15周累挫19.25%；而1998年的11周連跌浪，CCL更勁插25.29%才見底。黃良昇直言「今次CCL有排都未跌完」，最快要到明年首季才喘定。八大樓價指數連續3周齊跌，是2008年以來首見，當年連續4周全線下跌的紀錄，相信將被改寫。
周五公布的CCL是根據11月19至25日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算，當中有逾八成半交易是在11月5至11日簽訂臨時買賣合約。

１. 新盤劏房化的興起，其實只係回應緊細價二手樓的市場：新盤可以有所謂的發展商提供的「印花稅補貼」和各種「貸款優惠」；但實際上蝕本生意無人做，發展商只是呢啲各式各樣的「優惠」「打入」了樓價裡面；而又由於各種辣招關心，業主貸款不易，發展商只好撳低樓價的「絕對數值」，方便業主敍造按揭。要保持樓價的「絕對數值」低企，但又要「樓價向上」，便只好提供愈來愈細的劏房單位，用來谷高呎價。
２. 市場（發展商？）要保持樓價的「絕對數值」，亦代表了業主的現金流比較吃緊：業主一係就係用家，單憑工作收入唔係咁容易問錢莊借到一大筆錢；再唔係就算係投資者，用來放租的話，租金「絕對銀碼」較低，會比較容易出租，確保以租養租現金流的穩定性。畢竟如果想轉手賣出呢煩劏房新盤的話，百零呎真係唔係咁適合用家長住，賣俾投資者又要留返啲水位否則就無吸引力，所以呢類盤萬一租唔出，就好容易導致現金流斷裂。
３. 所以，點都好，「lump sum 先決」背後意味着，去到金字培的最低層，用家和租客的現金流已去到「最盡」；於是乎靠父幹呢類「隱含」着高成數按揭的案例，遇上樓市跌浪，再加上侵帝習帝吵架導致經濟衰退，工資奴要失業減薪跟無良僱主「共渡時艱」的話，那就會出現「真負資產」個案，唔係業主（尤是是人云亦云的收租仔）帳面上負咗但現金流供到就無事，而係供唔起以致要劈價求售。
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信報　2018年11月27日
高天佑 新聞點評
減辣路線圖
樓市乍現見頂回落，很多人已開始揣測政府「何時減辣」，金管局總裁陳德霖和財政司司長陳茂波近日先後放風，明言待「確認樓市下行」便會考慮放寬部分措施。對於業主、投資者及計劃上車人士，相比起減辣「時間表」，更須掌握的是有關「路線圖」。按一般估計，首先有望鬆綁的將是壓力測試，最早可能在明年中上演；其次為按揭比率門檻，最後才輪到放寬各項印花稅招數。
嚴格而言，所謂「辣招」最少應分為兩大類，一類是由政府實施的SSD、BSD、DSD等印花稅，旨在以額外成本阻嚇特定人士購入物業；另一類則是金管局自2009年起陸續推出、針對物業按揭的8輪「逆周期」政策，當中又可分為壓力測試和按揭門檻。
第一步壓力測試鬆綁
簡單來說，現時香港人申請按揭買樓時，每月供款最多佔其收入50%，惟鑑於目前利率仍處於超低水平，金管局擔心一旦「利率正常化」（即是加息），將令部分業主供款負擔大增，恐危及金融體系穩定，因此引入「壓力測試」，假設利率上升3厘之後，供款佔收入比率仍不高於60%，申請人方可獲批樓按貸款。
現時某些擁有足夠首期的準買家，正是受制於「壓測」而無法入市。舉例說，一名專業人士月入5萬元，擬選購一個850萬元單位，憑積蓄或「父幹」拿得出340萬元（四成）首期。按利率P減2.75厘、還款期25年計算，每月供款為23202元，佔其收入46.4%，恰好能夠過關（低於50%）；可是在壓測之下，假設利率較目前上升3厘，每月供款將增至31700元，佔其薪金比例變為63.4%，剛剛超出上限（不高於60%），就無法獲批足額按揭。
打個比喻，有時候預計夜晚氣溫會急劇下降，媽媽早上為孩子準備出門時，會先替他穿2件衣服，然後背包再放3件外套，以便隨着降溫而逐步添衣；但若在中午才出門，天氣已明顯轉冷，那便會為孩子穿上3件衣服，這時候背包所放外套也可減至2件。
同樣道理，壓測是為了準備「利率正常化」而存在，所以當真的加息之後，壓測理應相應調整，否則門檻會高到不切實際，恐令全港絕大部分打工仔都不用奢想圓置業夢。香港大多數銀行最優惠利率（P）在今年9月上調0.125厘，為逾12年來首度加息，市場估計直到明年底會累計加息1厘，換言之，金管局屆時將有條件稍為放鬆壓測，例如把假設要求加息至3厘改為2厘。倘若時機成熟，遇上樓價回落幅度顯著，金管局甚至可能提早在明年中便出手，這將稍微有利手持足夠首期、但收入不算太高計劃上車的人士。
繼壓力測試後，有望放鬆的是按揭比率；正如壓測，金管局把按揭比率收窄至目前最高六成（1000萬元以下物業）和五成（1000萬元或以上物業），原意亦為防止實力不足者為了買樓過度借貸，以免市況逆轉時他們淪為負資產，動搖金融體系穩定。
按揭比率冀回復七成
因此待樓價真的明顯回落之後，隨着潛在金融風險相應釋放，金管局料有空間稍為放寬按揭比率，回復到「逆周期」之前的最高七成。
如果減辣時機得宜，壓測和按揭比率鬆綁再加上樓價調整，3大因素結合起來，將令具資格上車群體擴大，有助紓緩無殼蝸牛困苦以及減輕民怨，同時亦可阻止樓市跌勢過急。惟時機確實不易拿捏，一旦過早減辣，便可能令樓價很快再度喪升，增加金融風險。
最後減辣的料是印花稅招數，事關3種辣稅分別是為了阻嚇短炒者（SSD）、境外買家（BSD）及持有多於一項物業的投資者（DSD），以期把市場留給本地實際用家。
姑勿論部分招數是否帶來反效果（諸如SSD鎖定物業3年，DSD增加再入貨成本，均可能令短期供應更稀缺），不過，政府堅持這些措施多年，除非樓價真的大幅回落、讓更多本地用家能夠置業，否則肯定不敢貿然「放生」上述3類買家。
辣稅難完全撤銷
可以預期，由於本港住宅供需在未來一段很長時間仍將維持緊張（最多由嚴重短缺轉為比較短缺），即使確認樓價轉勢下行，若然沒出現1997至2003年的危機式急跌，或者直到「明日大嶼」等增加土地供應政策奏效，SSD、BSD和DSD這3大辣招未必完全撤銷（正如新加坡、倫敦等地長期都對特定樓市投資者徵收額外稅款），可能只會寬鬆一些細節條款（例如降低稅率、縮短SSD鎖定年期，或者持有3項以上物業才徵收DSD）。
明乎此「路線圖」，一方面目前等待上車人士可以稍為寬心，隨着樓價回落，儘管調整幅度可能僅約兩成，惟結合金管局放寬壓測和按揭比率，只要繼續努力儲錢和工作（保住飯碗、維持入息），明年將有望「夢想成真」。
另方面，現時擁有多項物業的業主和投資者，若非預期樓價大跌，否則不宜草率沽貨，皆因印花稅辣招不會輕易退場，日後重新入貨的交易成本或持續高企，打算先沽貨後低吸隨時得不償失。

４. 壓力測試其實已經「架空」咗供款比率多年：敍造按揭，基本上要通過供款入息比率（５０％）唔難，難就難在加息３厘後，新的供款額不能超過入息６成。如果要放寬壓測，一係可以壓低３厘的interest rate premium，以反映較低的加息空間；一係就將６成呢個 threshold 增大，例如新的界線戚不能超越７成。魔術師覺得，放寬壓測的確係減遇辣的最佳措施，其中又以後者改 threshold 較為保守，數學上的影響是 linear relationship，比較容易掌握；前者減 interest rate premium 的影響是幾何級數的（按揭公式，每月還款額係以 r^n 來計算，其中 r 為利率，ｎ 為供款期數），改起來 impact 較大。以特衰政府的守財本色來看，最多都係將壓測 threshold 放寬而已。
５. 另外，放寬按揭比率會令樓市槓桿加大（提供加按空間），對社會對樓市而言，唔係穩健的做法，萬一經濟衰退就會好大鑊。如果係減辣稅呢，一來要過垃圾會，二來又會給市場發放「錯誤」訊息，以為政府不再「嚴懲」個人在樓市的投資行為（用公司名義炒樓除外），亦唔係一個理想的做法。