2018年12月6日 星期四

亢龍有悔

信報 2018年12月1日
樓價月挫2.4% 跌浪恐超海嘯
受經濟增長放緩及中美貿易戰等困擾,本港樓市步向寒冬,樓價跌勢有轉急跡象。差餉物業估價署(下稱差估署)周五(11月30日)公布今年10月的私人住宅售價指數,整體報380.3,較9月的389.5,按月急挫2.36%,跌幅為2015年12月下滑2.86%以來近3年最惡劣。另一方面,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數CCL亦連跌9周,最新報177.39,中原地產更預警CCL跌勢未完結,跌浪恐超越2008年金融海嘯時連挫15周的紀錄。
差估署數據顯示,整體售價指數自7月創下394.8的歷史巔峰後,已連續3個月向下,合計跌幅約3.67%,回到今年4月水平;以今年首10個月計算,樓價暫時仍保有7.83%漲幅。翻查紀錄,對上一個跌浪在2015年10月開始,售價指數由當時的歷史高位306.1,連挫6個月共失11.34%,直到翌年3月低見271.4才喘定。
連降3個月 中小型戶最差
今年10月的樓價跌勢,主要由中小型單位帶動,其中實用面積不足431方呎的A類單位售價指數報420.4,較9月的431回落約2.46%,跑輸整體指數,但年初至今仍累積升約8.1%。
大型單位按月跌幅較小,惟同樣連續3個月下滑,幾乎完全抹去今年首7個月的進賬,例如實用面積超過1722方呎的E類大單位,今年首7個月樓價只有約4.85%升幅,在8至10月連挫3個月,共跌約3.46%後,令今年內累積漲幅僅餘約1.22%。
學者指確認轉角 惟難望減辣
住宅樓價急挫,租金指數雖然仍創新高,破頂動力卻明顯減弱,10月整體私人住宅租金指數報197.1,連漲9個月,並連續8個月破頂,但按月升幅已由7月的0.93%連續3個月收窄,10月僅漲0.1%。
理大建築及房地產學系教授許智文說,10月私人住宅售價指數連跌3個月,「可以確認樓市已經轉角,持續跌緊落去,11月(指數)應該都會向下」,但相信全年仍可錄得輕微升幅。他認為,中美貿易戰、股市波動和本港步入加息周期,都令市民信心轉弱,將於明年繼續影響樓市。許智文續稱:「(現時)樓價只跌咗大約3個百分點,政府未必會咁快干預。」他相信政府不會在短期內放寬樓市辣招。
另外,CCL最新報177.39,回到今年4月初水平,按周跌1%,連跌9周,累瀉4.94%,較今年8月歷史高位188.64回落5.96%,今年以來漲幅只剩7.49%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,近3周CCL共跌2.92%,明顯在加速,但因樓市並非「崩潰式下塌」,所以連挫時間會更長,預期跌浪將超越2008年金融海嘯時的連跌15周紀錄。
黃良昇:明年首季始喘定
資料顯示,本港樓市在2008年掀跌浪,當時CCL於15周累挫19.25%;而1998年的11周連跌浪,CCL更勁插25.29%才見底。黃良昇直言「今次CCL有排都未跌完」,最快要到明年首季才喘定。八大樓價指數連續3周齊跌,是2008年以來首見,當年連續4周全線下跌的紀錄,相信將被改寫。
周五公布的CCL是根據11月19至25日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算,當中有逾八成半交易是在11月5至11日簽訂臨時買賣合約。
1. 新盤劏房化的興起,其實只係回應緊細價二手樓的市場:新盤可以有所謂的發展商提供的「印花稅補貼」和各種「貸款優惠」;但實際上蝕本生意無人做,發展商只是呢啲各式各樣的「優惠」「打入」了樓價裡面;而又由於各種辣招關心,業主貸款不易,發展商只好撳低樓價的「絕對數值」,方便業主敍造按揭。要保持樓價的「絕對數值」低企,但又要「樓價向上」,便只好提供愈來愈細的劏房單位,用來谷高呎價。
2. 市場(發展商?)要保持樓價的「絕對數值」,亦代表了業主的現金流比較吃緊:業主一係就係用家,單憑工作收入唔係咁容易問錢莊借到一大筆錢;再唔係就算係投資者,用來放租的話,租金「絕對銀碼」較低,會比較容易出租,確保以租養租現金流的穩定性。畢竟如果想轉手賣出呢煩劏房新盤的話,百零呎真係唔係咁適合用家長住,賣俾投資者又要留返啲水位否則就無吸引力,所以呢類盤萬一租唔出,就好容易導致現金流斷裂。
3. 所以,點都好,「lump sum 先決」背後意味着,去到金字培的最低層,用家和租客的現金流已去到「最盡」;於是乎靠父幹呢類「隱含」着高成數按揭的案例,遇上樓市跌浪,再加上侵帝習帝吵架導致經濟衰退,工資奴要失業減薪跟無良僱主「共渡時艱」的話,那就會出現「真負資產」個案,唔係業主(尤是是人云亦云的收租仔)帳面上負咗但現金流供到就無事,而係供唔起以致要劈價求售。
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信報 2018年11月27日
高天佑 新聞點評
減辣路線圖
樓市乍現見頂回落,很多人已開始揣測政府「何時減辣」,金管局總裁陳德霖和財政司司長陳茂波近日先後放風,明言待「確認樓市下行」便會考慮放寬部分措施。對於業主、投資者及計劃上車人士,相比起減辣「時間表」,更須掌握的是有關「路線圖」。按一般估計,首先有望鬆綁的將是壓力測試,最早可能在明年中上演;其次為按揭比率門檻,最後才輪到放寬各項印花稅招數。
嚴格而言,所謂「辣招」最少應分為兩大類,一類是由政府實施的SSD、BSD、DSD等印花稅,旨在以額外成本阻嚇特定人士購入物業;另一類則是金管局自2009年起陸續推出、針對物業按揭的8輪「逆周期」政策,當中又可分為壓力測試和按揭門檻。
第一步壓力測試鬆綁
簡單來說,現時香港人申請按揭買樓時,每月供款最多佔其收入50%,惟鑑於目前利率仍處於超低水平,金管局擔心一旦「利率正常化」(即是加息),將令部分業主供款負擔大增,恐危及金融體系穩定,因此引入「壓力測試」,假設利率上升3厘之後,供款佔收入比率仍不高於60%,申請人方可獲批樓按貸款。
現時某些擁有足夠首期的準買家,正是受制於「壓測」而無法入市。舉例說,一名專業人士月入5萬元,擬選購一個850萬元單位,憑積蓄或「父幹」拿得出340萬元(四成)首期。按利率P減2.75厘、還款期25年計算,每月供款為23202元,佔其收入46.4%,恰好能夠過關(低於50%);可是在壓測之下,假設利率較目前上升3厘,每月供款將增至31700元,佔其薪金比例變為63.4%,剛剛超出上限(不高於60%),就無法獲批足額按揭。
打個比喻,有時候預計夜晚氣溫會急劇下降,媽媽早上為孩子準備出門時,會先替他穿2件衣服,然後背包再放3件外套,以便隨着降溫而逐步添衣;但若在中午才出門,天氣已明顯轉冷,那便會為孩子穿上3件衣服,這時候背包所放外套也可減至2件。
同樣道理,壓測是為了準備「利率正常化」而存在,所以當真的加息之後,壓測理應相應調整,否則門檻會高到不切實際,恐令全港絕大部分打工仔都不用奢想圓置業夢。香港大多數銀行最優惠利率(P)在今年9月上調0.125厘,為逾12年來首度加息,市場估計直到明年底會累計加息1厘,換言之,金管局屆時將有條件稍為放鬆壓測,例如把假設要求加息至3厘改為2厘。倘若時機成熟,遇上樓價回落幅度顯著,金管局甚至可能提早在明年中便出手,這將稍微有利手持足夠首期、但收入不算太高計劃上車的人士。
繼壓力測試後,有望放鬆的是按揭比率;正如壓測,金管局把按揭比率收窄至目前最高六成(1000萬元以下物業)和五成(1000萬元或以上物業),原意亦為防止實力不足者為了買樓過度借貸,以免市況逆轉時他們淪為負資產,動搖金融體系穩定。
按揭比率冀回復七成
因此待樓價真的明顯回落之後,隨着潛在金融風險相應釋放,金管局料有空間稍為放寬按揭比率,回復到「逆周期」之前的最高七成。
如果減辣時機得宜,壓測和按揭比率鬆綁再加上樓價調整,3大因素結合起來,將令具資格上車群體擴大,有助紓緩無殼蝸牛困苦以及減輕民怨,同時亦可阻止樓市跌勢過急。惟時機確實不易拿捏,一旦過早減辣,便可能令樓價很快再度喪升,增加金融風險。
最後減辣的料是印花稅招數,事關3種辣稅分別是為了阻嚇短炒者(SSD)、境外買家(BSD)及持有多於一項物業的投資者(DSD),以期把市場留給本地實際用家。
姑勿論部分招數是否帶來反效果(諸如SSD鎖定物業3年,DSD增加再入貨成本,均可能令短期供應更稀缺),不過,政府堅持這些措施多年,除非樓價真的大幅回落、讓更多本地用家能夠置業,否則肯定不敢貿然「放生」上述3類買家。
辣稅難完全撤銷
可以預期,由於本港住宅供需在未來一段很長時間仍將維持緊張(最多由嚴重短缺轉為比較短缺),即使確認樓價轉勢下行,若然沒出現1997至2003年的危機式急跌,或者直到「明日大嶼」等增加土地供應政策奏效,SSD、BSD和DSD這3大辣招未必完全撤銷(正如新加坡、倫敦等地長期都對特定樓市投資者徵收額外稅款),可能只會寬鬆一些細節條款(例如降低稅率、縮短SSD鎖定年期,或者持有3項以上物業才徵收DSD)。
明乎此「路線圖」,一方面目前等待上車人士可以稍為寬心,隨着樓價回落,儘管調整幅度可能僅約兩成,惟結合金管局放寬壓測和按揭比率,只要繼續努力儲錢和工作(保住飯碗、維持入息),明年將有望「夢想成真」
另方面,現時擁有多項物業的業主和投資者,若非預期樓價大跌,否則不宜草率沽貨,皆因印花稅辣招不會輕易退場,日後重新入貨的交易成本或持續高企,打算先沽貨後低吸隨時得不償失。

4. 壓力測試其實已經「架空」咗供款比率多年:敍造按揭,基本上要通過供款入息比率(50%)唔難,難就難在加息3厘後,新的供款額不能超過入息6成。如果要放寬壓測,一係可以壓低3厘的interest rate premium,以反映較低的加息空間;一係就將6成呢個 threshold 增大,例如新的界線戚不能超越7成。魔術師覺得,放寬壓測的確係減遇辣的最佳措施,其中又以後者改 threshold 較為保守,數學上的影響是 linear relationship,比較容易掌握;前者減 interest rate premium 的影響是幾何級數的(按揭公式,每月還款額係以 r^n 來計算,其中 r 為利率,n 為供款期數),改起來 impact 較大。以特衰政府的守財本色來看,最多都係將壓測 threshold 放寬而已。
5. 另外,放寬按揭比率會令樓市槓桿加大(提供加按空間),對社會對樓市而言,唔係穩健的做法,萬一經濟衰退就會好大鑊。如果係減辣稅呢,一來要過垃圾會,二來又會給市場發放「錯誤」訊息,以為政府不再「嚴懲」個人在樓市的投資行為(用公司名義炒樓除外),亦唔係一個理想的做法。

4 則留言:

  1. //那就會出現「真負資產」個案,唔係業主(尤是是人云亦云的收租仔)帳面上負咗但現金流供到就無事,而係供唔起以致要劈價求售。

    97年金融風暴時已經試過,當時有啲炒家以為靠收租可以頂住供樓,點知經濟逆轉,租金跟住跌,頂唔住每月供款,搞到要負資產賣樓。

    班收租仔係咪too young too naive?

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    1. //當時有啲炒家以為靠收租可以頂住供樓,點知經濟逆轉,租金跟住跌,頂唔住每月供款,搞到要負資產賣樓。

      有啲人自己都失業,轉行揸的士都兜唔到客。

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  2. 觀乎波叔和林鄭上年派錢(比自己)的思路,有關減辣改動必需對自己荷包有利,方可推行,因此估明年推出的應該是以下其中:

    1.調低或取消DSD,以便無需再借人頭直接買樓
    2.按揭成數應比壓測更優先解放,因為以他們的薪金,借足9成也不會過不到現行壓測,方便自己入貨
    3.SSD鎖定年期可能反而延長,美其名進一步杜絕炒家,實際上希望市場更加缺盤,順便適時托市
    4.繼自願強積金供款減稅,說不定日後租金也可減稅,一方面減低無樓市民買樓意慾,另一方面托住租金跌幅
    5.減低甚至取消地租收費,表面解釋是為求公平和效率考慮,統一為所有人都交差餉便可,實際上巧立名目自己退稅給自己做得太肉酸,發現此路不通,不如直接取消替自己慳荷包
    6.標準印花稅也可能調整,免印花稅階層變闊,所有層級收費都下調,美其名曰舊稅率不合時宜,實則減低入貨費用

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