港燦理財（十二）之好仔不論爺田地

魔術師是個蝗二代，先父係當年偷渡過來「搵飯食」的新傷港人。老父一家一共三兄弟，老父係么仔；二哥都嚟咗傷港，就係魔術師那兩位住在沙田第一城的堂家姐的老豆；大哥就留在「鄉間」，一共兩個仔兩個女，除咗蝗大堂家姐甲之外，其餘三個堂兄堂姐點排大細魔術師都唔係好清楚，總之大伯嗰邊都有一位堂阿哥丙來咗傷港，做過酒樓地盤等，最後因工傷跌親腰腿而退役。
咁堂阿哥丙又無學歷，身體又唔好，兩個仔又讀書唔成，點過活呢？
答案就係做雙租族：在傷港租公屋，在深圳做收租佬！
是咁的，魔術師是廣東省寶安縣人士，「鄉下」就係深圳。８０年代鄧伯伯南巡手指指，於是深圳發展起來。由於當時還未有「不遷不拆」的「先進」觀念，魔術師家族只好老大不情願地將「祖屋」出售，「生產大隊」便提出以地換地，在市中心賠了若干個物業單位給家族各子弟。魔術師阿爺好似早年去了舊金山便不知所蹤，於是家業便由嫲嫲和老父三兄弟繼承，各自分得若干平方米的房產。記得當年仲有得好似供股咁認購多幾呎單位，於是老父與老媽便很興奮地張羅資金「返鄉下起屋」，老媽更化身窒內設計師諗裝潢...
而堂阿哥丙亦不例外，從我城抬了錢回鄉，跟鄉間的兄弟堂阿哥乙去「起屋」。
但問題就出在這裡：當年「生產大隊」轉為「有限公司」，業權經股權持有，而當年賠的其實是「股權」，業權只是由「公司」（即「生產大隊」）默認；而股權當年是賠給老父三兄弟眾人，堂阿哥乙丙夾錢起屋其實是用大伯的名字。現在大伯過世多年，股權成為遺產，一直無人理會；就在這時，早年抓緊深圳經濟發展的高速列車，化身「民間地產霸」的堂家姐甲提出分身家。
魔術師早前去探望堂阿哥丙，就聽來這單爭產案。
「佢講嘢五時花六時變，最初就話３０平（方米），跟住就話４０，隔咗一晚就話５０！咁即係夾硬搶啫！」所謂「佢」，就係堂家姐甲，堂阿哥丙是個老粗，除了會操流利粗口之外，講事實論分析就總是夾纆不清，愈說愈亂。
如果係你的業權，又點能夠「搶」呢？魔術師問了好一陣子，挨了不少臭罵，終於明白當中的關係。
「講嚟講去你都唔明！當初起屋的時候，大隊只係准寫老人家個名架馬！」堂阿哥丙覺得魔術師實在係蠢過隻豬。
「咁人總會有死嘅一日。當年你寫咗大伯個名，係就係蠢咗，依家只能當係孝敬佢老人家的心意。佢過咗身，自然就變成遺產。根據法例，堂家姐甲同堂家姐丁的確有份分架喎！」魔術師拼命在腦海中搜索，關於蝗國的遺產繼承法，就只有那麼一丁點的皮毛（見伸延閱讀）。
「阿爸都死咗廿幾年，當初又唔見佢出聲？依家佢家身都過億喇！佢同佢老公都唔使做，仲同我爭？何況佢只係外嫁女，阿爸當年的心意就係將間屋留返俾我兩兄弟，呢件事成村人都知，邊度使咩嘢遺囑呢？」堂阿哥丙教育程度不高，滿腦子都儘是那些農村重男輕女的思想。
魔術師心想，堂家姐甲身家過億是她本事，總比你堂阿哥丙強得多了（就當佢無胡吹大氣，煲大了堂家姐的身家）；講到大伯臨終前的「立法原意」，就更只係天知地知。於是魔術師便沒好氣地回應：「咁會唔會去法庭解決會好啲？」
「喔...我點知殺人政權有啲咁嘅政策嘅啫！」一向是藍Ｃ的堂阿哥丙開始有點心虛。佢並無問過正式的法律意見，但看來如果以遺產法揸正來做，堂家姐甲似乎的確可以分上一份。
「咁如果法律層面係對你不利嘅，你都無辦法架喎！法庭判佢有幾多，你咪俾幾多佢，一分錢都唔俾多，亦唔俾少佢咪得囉！」魔術師嘗試以「法律第一」的角度跟堂阿哥丙客觀分析。
「咁即係明要俾佢搶啫！依家成村人都話佢唔啱，阿媽都唔知喊咗幾多晚...」堂阿哥丙見魔術師「幫理不幫親」，於是便開始訴諸情感，「人情面前，法律第二」，就連在鄉間跟堂家姐甲、丁及堂阿哥乙的大伯娘都拉埋嚟講。
「以三姑六婆施群眾壓力唔係辦法架！其實遺產判幾多就係幾多，又點到堂家姐甲隨意開價？」魔術師不嬲都十分鄙視《真情》式的對話，一於鐵石心腸，只靠理性分析，再尋求解決之道。
阿嫂這時加埋把口解釋，原來該區打算拆卸重建，但要所有「業權持有人」簽名方可作實，於是堂家姐甲就開出條件，要以將來重建後的５０平方米做代價才肯簽名，否則人人搬哂自己間屋卻「不遷不拆」，只會造成「海明閣事件」，到時隨時停水停電，只會連僅有的屋租也失去了。
唔知係咪阿嫂係局外人，講起來特別有條理，亦易明好多。本文開首的業權背景介紹，亦係由阿嫂告知。大家都係無乜讀過書，點解堂阿哥丙比阿嫂情緒化咁多？
魔術師終於疏理好事實，微一沉吟：「堂家姐甲佢依家係當收保護費咁，講法律你一定輸俾佢，唯有同佢傾下喇。價唔能夠任佢開，但根據遺產法佢的確係有份持有呢個單位架喎！」
「係我嘅嘢點解要俾佢呀？佢要嚟搶我嘅嘢，親戚都無得做呀！」堂阿哥丙只係不斷重覆「俾人搶嘢」，「無得做親戚」的論調。
「咁就算你俾５０平方佢，重建後會賠返幾多俾你呀？」魔術師又要幫堂阿哥丙打算盤。
「咁又多過佢幾倍，１５０平方左右喇！」如果係均分遺產，四兄弟姐妹分點會係呢個比例？堂阿哥丙有無計錯數？不過魔術師為免刺激佢，都係無再叉能廚佢。
「依家深圳樓價做緊幾多？」魔術師都想知道鄰近地區的樓市走勢。
「依家都130,000一平方喇！過多兩年過150,000唔出奇！」嘩，係真唔係呀？樓價同我城有得揮喎！
魔術師不禁問道：「計落咪有成２千幾萬？到時賣唔賣得架？」
「賣得！」係唔係真架？
「成２千幾萬喎，你咪當俾保護費堂家姐甲囉！我城都唔係有咁多人有二千幾萬...起碼，我就無嘞！」魔術師十分好奇，為什麼堂阿哥丙會為咗啖氣會為咁大筆錢作對。
「２千幾萬之嘛，傷港大把人有喇！」魔術師唔知堂阿哥丙係老粗吹慣牛皮，定係做地盤做酒樓識得老闆多；不過轉念又一想，依家新樓如海之戀、荃城匯等入票爆哂錶，無數咁多財博甚至係乜 sir 學生都講緊以千萬市值的股票收息，又或者揸住幾個物業收租，開口閉口都問私銀資訊咁，我城有２,０００萬身家的人應不在少數。
「到時賣咗層樓，馬上套現調返嚟傷港，唔好同邪惡政權有任何瓜葛！」魔術師馬上黃Ｃ上身。
「我都想架！啲錢都要留返俾佢兩個（指一指兒子的房間）結婚用架？依家傷港啲樓咁貴，點買得起喎！」堂阿哥丙少有地壓低聲音，畢竟要兒子靠父幹不是甚麼光彩的事。
「咁你咪同堂家姐甲傾下囉！無理由拖住拖住，寧願鳥蠅摟馬尾，一拍兩散架喎！」
「有乜好傾？我同佢無親戚做架喇！又唔諗下佢當年結婚，我幫佢籌錢...」Ｄ，既然都無親戚做，又講返啲舊事做乜？
「其實你可唔可以依家就一次性將全部賣哂俾堂家姐甲，反正佢都係想要屋架喇。你都話佢過億身家，２,０００萬唔係咩嘢大數目啫！你咕咗水無眼屎乾淨盲仲好？」魔術師的想法是，又等重建又等沽貨畢竟夜長夢多。如果係魔術師的話，寧願當係期貨沽咗佢，自己嗰份同堂家姐嗰份 bundle 埋一齊打價，總好過斬件出售。
「點解你講極都唔明？你估話賣就賣？要大隊批准至得架！」呢啲蝗國內的「業權糾紛」，魔術師真係識條鐵。
「總之你點都要同堂家姐甲傾架喇！記住唔好咁易發脾氣，要識控制情緒，當傾生意咁傾。」至此，魔術師都無乜好意見可以再提供。
「我依家成日都訓唔着。如果佢再逼我，我就上去放火燒佢全家。我反正死又一世，唔死又大半世...」邊有人逼你啫？係你自己睇唔好，為啖氣之馬！
魔術師見堂阿哥丙已不可理喻，似乎寧願同歸於盡都唔肯俾錢解決，已無再討論價值；再望望阿嫂，只見佢對「放火一鑊熟」之說不以為然，似乎認為堂阿哥丙不會「違法達義」。魔術師無謂講多錯多，便告辭而去。
其實魔術師老父在鄉間的收租物業情況都係差唔多，文件就只有當年的賠償書，就連屋契地契都無，都唔知點解老父老媽當年會接受。睇返資料，原來間屋都有４０多平方米，計埋隨時值５、６００萬人仔，不過既然文件欠奉唔賣得，魔術師就沒有將之計入自己身家之內，只係每月收住微不足道的租金便算。
好仔不論爺田地，將來如果要重建，將來再算吧。
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伸延閱讀：
維基百科：生产大队
香港地產界經典事件薄─海明閣

信報 2016年3月31日
鄧智榮
你的內地房產可全歸子女? NO!
不少港人在內地均有自住、度假、投資或祖傳的房產，而大部分也沒有留意這些房產在他們百年歸老後的傳承問題。筆者在這裏透過一個典型案例，為大家分析一下其潛在的問題。
小明是個香港家庭的獨生子，父母生前在深圳南山區買了一個150平方米的單位，現價約值800萬元；單位以爸爸名字登記，爸爸數年前去世，媽媽剛離世。小明很少回內地，現在趁房價高，打算把房屋更名後賣掉。
一、適用中國法律
香港人若在內地繼承房產，須由房屋所在地的人民法院專屬辦理，當然以中國法律為準。小明很明白辦理內地房產繼承，須回到內地辦理，於是他準備好有關資料，便回內地向有關部門要求變更登記。
二、要求過戶被拒
小明拿着房產證、父母死亡證明、遺囑執行人證明等文件到內地的房管局要求過戶，但房管局指小明單憑這些文件是無法辦理過戶手續的；房管局職員說他必須提供公證處發出的繼承公證書，否則要遞交法院的判決書才可辦理。小明只好先回香港，再安排時間處理。
小明在網上查找資料，並與朋友商量後，認為自己身為獨子，繼承父母的房產應無什麼爭議，不可能要打官司，於是他到內地一家公證處辦理公證書。
三、要求公證也被拒
當小明向公證處要求辦理公證書時，公證處人員反而要求小明把爸媽的全部親戚帶到公證處，才可辦理公證書；可是親戚眾多，部分在香港，部分在內地，平時也較少聯繫，有些更移民外國了，如何把他們一起帶到公證處呢？言語間，公證處人員還提及有關域外證據要求公證認證的內容。小明又一次失望而回，陷入絕望之中。
此刻，小明可能覺得內地辦理有關手續既麻煩又複雜，甚至覺得有關部門故意為難他。然而，當你看過以下分析後，便知道內地房產登記部門和公證處的要求並非無理。
按照內地法定繼承的規定，案例中的房屋其實不單屬於小明一人，原來至少還有8名持份者【圖】。
四、案件分析
分析前，先看看小明一家的狀況簡述：

• 小明爸媽於1980年在香港結婚，只有小明一個兒子；
• 房產於2000年購入，擁有人為小明爸爸；
• 小明爸爸於2007年在香港意外身故，並無留下遺囑；
• 小明媽媽今年因病去世，臨終前只向小明口頭交代她離世後房產歸小明所有；
• 小明爸爸去世時小明爺爺已經過世，當時小明嫲嫲仍然在生，她於小明爸爸去世後數年才離世；
• 小明爸爸共有2兄1妹，他排第三：
• 小明大伯目前在生，數年前離婚，有2個孩子在港；小明二伯比小明爸爸早離世，二伯娘目前在生，有3個孩子，2個已移民；小明姑姐與姑丈在廣州，很少聯繫，家庭狀況未明。
• 小明媽媽今年去世時，小明的外公和外婆已經過世。

這套深圳房屋，按法律規定，不能由小明一人繼承，除非其他有繼承權的人到公證處或法院明確表示放棄。
房產繼承權計算如下：
一、這套房屋屬小明父母婚姻期間的共同財產，小明爸爸去世，房產一半屬於小明媽媽，一半屬於小明爸爸的遺產。
二、小明爸爸去世時，有3名繼承人——小明媽媽、小明、小明嫲嫲。按照中國法律，法定繼承遺產的繼承順序，排在第一順序的人，包括配偶、子女、父母；如沒有特殊情況，這3人可平分該半份房產。因此小明媽媽在原有1/2房產之外，再得1/6，合共2/3，小明與小明嫲嫲各得1/6。
三、小明嫲嫲過世後，屬於小明嫲嫲的1/6本該由小明爸爸的四兄弟妹繼承，每人得1/24。
四、小明大伯的1/24，屬於婚內繼承的財產，屬於夫妻共同財產。在小明大伯離婚後，小明大伯與小明大伯娘各得1/48。
五、小明二伯與小明爸爸先於小明嫲嫲過世，根據法律規定，由小明二伯與小明爸爸的晚輩直系血親代為繼承，也就是小明二伯的1/24由小明二伯的3個子女各自繼承1/72。小明爸爸的1/24由小明繼承，加上前面的1/6，共得5/24。
六、小明姑姐與姑丈沒有離婚，因此共同擁有1/24。
七、現在小明媽媽過世，小明是其繼承人，因此小明媽媽的財產全部由小明繼承，所以小明最終的財產繼承份額是5/24 + 2/3 = 7/8。
這便是一個典型家庭成員繼承內地房產上可能遇到的真實情況，假若你也持有內地房產，現在是時候思考如何處理繼承事宜了。
鄧智榮_大舜基金會智囊成員、中國律師