2019年4月19日 星期五

完全飛自由

原來同魔術師一樣,飛哥都係生長於木屋區;不過,佢同魔術師唔同嘅係,飛哥會考科科U。就係因為讀書唔成,先成就了佢成為「資深物業投資者」同埋「劏房大王」,仲攞咗N個學位同埋專業資格(請參閱其 Facebook),早早財務自由;反之,好似魔術師呢類「學霸」,就要做死一世風流工的工資奴喇!你地話讀書有乜用呢?來來來,快啲聽吓飛哥嘅教誨喇(7:53—12:45)!
收租回報低企投資者趁高位出貨 2019/04/06 22:20

近月入伙盤放租量大,反映投資者比例高,但收租回報普遍低企,加上新盤均以高價開出,買樓收租門檻高、回報低、限制多,傳統投資者反而趁高位出貨!除非以另類收租方式,或能提高收益及回報,但亦有另類成本及室內規格需兼顧!
示範單位為屯門某大型屋苑最細單位,417呎,兩房連大窗台,五門歸心(左上),市值樓價530萬,市值租金$12,000,回報率為2.6%。良心業主(是否飛哥買樓班的學員?)將客廳一分為二(房2、房3),又將35呎的廚房改成房1,加上原來的兩間房4、房5,再改建次所,將浴室與馬桶分開,增加使用效率(右上)。改建成本為15萬(左中),如果要賣出則要加上還原成本(右中)。其中房3以每月$3,800租出,其餘細房叫月租$3,500,大房叫月租$3,500(左下)。假如全數租出,則每月租金收入大升65%至$19,600,回報率亦躍升至4.3%(右下),算是多過冠君產業信託(02778.HK)的股息率(見伸延閱讀):

單位大門用密碼鎖,方便轉換租客(左上);但其實魔術師覺得用電子門鎖的匙卡會敢好,但成本當然會較高。行入走廊,右手邊就是由客廳間出來的房2(右上),左手邊就是由35呎廚房改建而成的房1(左中),月租叫價$3,500,即是呎租$100了。再行前經過浴室和次所(右中),去到單位盡頭就是原來的兩間附送大窗台的房間(房4、房5),與及由客廳僻出來的、已租出的房3(右下):

每間房的設備大致相同:床上方是貯物櫃(左上),另外備有能屈能伸電視及雪櫃(右上)、摺疊式飯枱暨工作枱(左下),與及冷氣機及窗(但此劏房單位的窗卻是通向走廁,並無採光效果(右下):

住得劏房,要求自然唔能夠太高。好似呢間由廚房改建的房間咁,一開門就見到只係得張床,要閂埋門先可以拉起張摺枱,基本上走動空間同張摺枱係共享的;摺枱亦會頂門,如果房內有乜事,出面嘅人要破門入內亦唔係咁易(左上、右上)。大房勝在可以利用埋個窗台放雪櫃,留返多啲地面空間(左中)。業主亦非常貼心,在狹窄的走廊加個微波爐,令空間更狹窄,以免住客中央肥胖,走起火警上來身法都可以快啲(右中)。廁所的空間亦 just fit,啱啱好頂住對腳;見阿飛哥去便便個樣,就知道租客一定無可能會便秘(左下)。講完咁多,主持人亦提醒返有意跟飛哥搵食嘅收租仔要注意建築物條例(右下)。

飛哥話業主單身,一個人「住唔哂」400幾呎咁「大」間屋,所以也可以留返一間房俾自己,租其餘四間房出去,物盡其用,提高收益,足證孟子謂:「天將降大任於斯人也,必先苦其心志,勞其筋骨,餓其體膚,空乏其身,行拂亂其所為,所以動心忍性,增益其所不能。」係無錯嘅,畢竟人性本善也(誤)。

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伸延閱讀:
Facebook: 80後樓神-吳龍飛 Victor Ng
DSE中作試答2019:讀書無用
(圖片來源:AAStocks, COB 18 Apr 2019)

19 則留言:

  1. 劏房合江湖人士住多啲。放咗張摺枱落黎,有人撞門尋仇,都有足夠時間爬窗走佬。

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    1. 好彩摺枱頂門嗰間房係廚房改建而來, 有水渠可供爬走也!

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  2. 雪櫃當床頭櫃,走廊安微波爐,好有創意呀:)

    洗衣機緊貼坐廁,如厠後若忘記蓋上坐廁蓋而直接沖水,污水同細菌反彈到洗衣機,真係好唔衛生。

    飛哥坐在廁所擺pose,動作神情都好鬼搞笑

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    1. //走廊安微波爐

      呢個肯定係孕婦unfriendly的設計.

      //污水同細菌反彈到洗衣機,真係好唔衛生。

      業主應該唔會用公家洗衣機吧?

      //飛哥坐在廁所擺pose,動作神情都好鬼搞笑

      真心enjoy mode.

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  3. 玩咁多野,都係除稅費前得四厘,除埋稅費三厘多。。。為何不直接買REIT算呢?仲有,自己都唔願住劏房,卻攪堆咁既劏房出來。班人係咪可以將心比己一下呢?

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    1. 坊間D人話REIT好多財技的,不能信的。

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    2. //仲有,自己都唔願住劏房

      飛哥話業主肯住一間, 租其他幾間出去架喎!

      //坊間D人話REIT好多財技的,不能信的。

      呢句係self defeating 的.我都可以話:
      「魔術師話坊間D人好多開班奴,不能信的。」

      套用李天命的思考三式:

      //REIT好多財技

      「REIT」指的是哪幾檔 REIT, 抑或是所有REIT?
      「財技」是指什麼財技? 是損害投資者利益的財技嗎? 可否舉例說明?

      //不能信

      不能信甚麼? 如果是財務報表不能信, 那麼買REIT的投資者,所受的風險應遠比「(假)價值投資者」大吧? 如果XX是「不能信的」,那有甚麼是「可以信的」?


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    3. 魔兄,是的,而這是我在某某狂推買樓的Blogger處看到。
      很多人說"XX"不能信,而希望藉此說服人投資"OO"比較好但卻不能舉出明確的例子,究其原因,可能是認知不足,又或是另有企圖吧。

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    4. //在某某狂推買樓的Blogger處看到。

      如果話上投資班,三言兩語的確好難講得清;如果係blog,好應該舉例說明, 有足夠空間時間俾佢講清講楚.

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  4. 看完竟有悲涼的感覺,將創意發揮在這方面,到底社會是進步了,還是退步了?

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    1. 人地係樓神, 我地唔係;飛哥講嘢, 我地要聽.

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    2. //人地係樓神

      趙國雄:咁我係邊個????

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    3. //趙國雄:咁我係邊個????

      飛哥: 我係80後, 你唔係! 快啲死開喇, 老seafood!

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  5. Hey I am June Summer2019年4月20日 上午10:25

    做劏房其實好傻,搞到間屋漏水漏電都係收得雞碎咁多,又要管理咁多伙人既不同需要,煩都煩死。

    (聽飛sir學生講佢欠好多街數,好唔掂,似乎等錢駛,唔知係咪真)

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    1. //市值租金$12,000
      //每月租金收入大升65%至$19,600

      以百分比來計,劏房比正常收租多65%, 不可謂不多;但其實收租($12,000)基數低, 多幾千蚊以absolute value 計真係唔多.

      又其實, 買樓收租靠租客供滿層樓, 只屬乜sir、飛哥之類俾學員的fantasy. 畢竟租金收入對比樓價實在太低, 買樓收租賺的都是由樓價升值而來。

      //飛sir學生講佢欠好多街數,好唔掂,似乎等錢駛,唔知係咪真

      「坊間D人話飛哥欠好多街數,好唔掂,不能信的。」

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    2. //竟租金收入對比樓價實在太低, 買樓收租賺的都是由樓價升值而來。

      說穿了就是池兄所講的「資產增值的重要性遠大於現金流」吧。

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    3. 應該話,資產增值投資與現金流投資是兩個截然不同的投資目標,後者可以長期持有, 不需硬性定下收割期(例如債券便自然有到期日,要「無限補時」亦不可能); 前者卻需要定下 time span,適時套現才能享受升幅,跌市時切已以「無限補時」大法將前者變成後者.

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    4. 魔兄你所講,對本身符合學名「資產增值達到一定程度」、即俗語「發左達」既人嚟講,只是「目標有別」而已;但問題是,好多飛哥或乜Sir以及「偽價值投資者」之流,往往以為「有現金流」就可以達到「發左達」程度的財務自由。

      套返我之前用足球比數所言,好多人以為一開波入一球就當贏緊8:0,靠穩守就可以就守住勝果到完場;或在從未大幅領先下,期望自己不停入球(現金流)就可以克服後防不停失球(通脹、資產價格下跌)而取勝。

      當然以上仲未包括嗰啲輸緊三蛋、仲以為自己有無限補時可以追返者。

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    5. 如果人生係一場波, 無得無限補時, 贏緊四五粒時轉打守勢, 應有之義也.
      如果人生係一整季的聯賽, 偶爾失準或輸或和, 其實係傷大雅, 一季溜溜長狀態總有起落也; 最緊要係每一場波(每一個人生段落), 應贏則贏, 贏一球又係三分, 羸十球都係三分(當然得失球會唔同).
      現金流投資同資產增值投資都係一樣, 個人認為資產增值似一場過的比賽, 而現金流投資則是細水長流的聯賽打法.

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