買樓保值（二）之做個包租婆（公）

上次講咗非出租物業的賬面值賺蝕計法，今次就計出租物業。溫故知新，「非出租物業」就係講自住樓同埋買來丟空齋擺（或作為度假屋）的物業。自住樓的賬面賺蝕其實意義不大，因為除非真係準備退休打算住細啲住遠啲，否則如果用家係追求改善生活質素的話，便只會貴買貴賣；而「度假屋」的做法，就係因為政府收緊按揭，買樓出租要俾50﹪首期，咁如果唔夠首期（尚欠20﹪），咁就唯有做返7成按，丟吉間屋。

上文的假設如下：

樓價：500萬

按揭：70%

年期：30年

息率：2.5% p.a.

通脹：5.0% p.a.

月供：$12,839

按揭保費：無（因為按保的選擇太多，為簡單起見，假設為0）

供樓利息免稅額：無（因每人收入和家庭免稅額都不同，為簡單起見，假設為0） 

特別印花稅：無

兩年後連供款的本金現值為$1,652,579，打和點係$5,515,007。

 

如果係放租用途，按揭會少了20﹪，假設會變成：

樓價：500萬

按揭：50%

年期：30年

息率：2.5% p.a.

通脹：5.0% p.a.

月供：$9,878

按揭保費：無（同上）

供樓利息免稅額：無（同上） 

特別印花稅：無（同上）

以兩年為期，計及月供本金，其本金的現值為$2,608,985，因通脹折算現值的關係，本金的增加會略少於100萬（即20﹪樓價）；而且本金多了，所涉及的利息也少了，如果不計收租，打和點是５５１.７萬，跟70﹪接揭的案例（５５１.５萬）相係無幾。基本上就係統綷儲多了約100萬的現值，保值不變之下，「回報率」就減少了。

租值的變化可以很大，再假設除管理費、差餉等雜費後，每月租金收入＄12,000，折合為樓價2.88%，算是合理（從有線《樓盤傳真》得來的印象）。物業稅為租金收人的80﹪的15﹪（不計差餉減免），連暫繳稅於兩年後交齊，則租金現值為：

PMT(0.42%,24,-12000)-12000*24*0.8*0.15/1.05^2=$242,179.84

雖然連利息都唔夠俾，但係總投資及資金成本可減約8.1%，打和點可降4.4%（新打和點約為５２８萬）。

倒轉來計一次，若果業主想收租夠夠幫俾息（３７萬），則租金要去到＄１６,２５０。以８０００一呎計算，５００萬單位，為６２５呎，就會mark到去＄２６一呎！注意，依家係低息環境！你地話買樓收租，師奶智慧係幾咁屈機！

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2012/10/09 00:03:11