2019年4月25日 星期四

沙士中伏屋

本案為青衣藍澄灣,504呎,兩房間隔,樓齡16年(即2003年沙士期間開售),業主於2014年以423萬買入,一直放租至今回收自用,現時市值600萬,跑輸大市。業主遇上好租客,水電裝潢均保持新淨,慳返唔少裝潢費用(37:29—47:12):
樓盤傳真 2019/04/06 2019/04/06 23:12

近月入伙盤放租量大,反映投資者比例高,但收租回報普遍低企,加上新盤均以高價開出,買樓收租門檻高、回報低、限制多,傳統投資者反而趁高位出貨!除非以另類收租方式,或能提高收益及回報,但亦有另類成本及室內規格需兼顧!
三月份二手成交量上至七個月高位,二線地段、入門級放盤最受歡迎,到粉嶺南牽晴間參觀入場三房單位,叫價755萬元,對於三房換樓家庭,負擔能力只是僅算合理。
恒地位於旺角勝利道的加多利軒,最細161呎,排行全港最細第六位。驗樓單位180呎,空間太細,選料及裝置都要特別遷就。
參考一個較大眾化裝修,工程主要翻新全屋及度身訂造傢俬,切合一般家庭要求,業主一家四口,婆婆偶然留宿,500呎容納五人居住。
原來藍澄灣本來係服務式住宅,用來遮擋貨櫃碼頭的噪音和強光,但李氏力場走灰色地帶將其當新樓賣,仲提供埋「套餐優惠」,加建牆壁將一房變兩房。業主因為有咗「兩個小朋友」才回收自用,但只要睇返伸延閱讀,就知道中伏:

既然戶主唔要拆牆,設計C要做嘅嘢好簡單,就係瘋狂咁在房內加建地台,加到窗台咁高,用來儲物(左上、右上)。廳就好簡單,以白色做主調,做個企身大櫃,地面鋪仿雲石地磚,飯枱又係可伸縮嘅(左下);客廳就得張三座位梳化與及電視櫃,電視櫃背後以文化石做 feature wall(右下)。成間屋空了了,都係為咗俾「小朋友」多啲活動空間:

戶主對燈光有要求,所以有吊燈、合仔燈,同埋燈槽;燈槽同時又可以修飾橫樑(左上)。為了統一設計格調,次所鏡櫃下都係用返同一樣的文化石(右上);而仿雲石地磚就鋪到入廚房(左下)及由浴缸改建成的企缸(右下):

主人房方面,由於地台都幾高,而樓底只有8呎幾,記者仔行上去都覺頂頭,而又由於衣櫃門設計「特色」,塊鏡竟然將個人劏開兩截(左上、右上)。衣櫃都幾大,深入地台下方,跌咗嘢落去都幾難執(左中、右中)。仔台都係升高地台,將床鋪放上窗台做成雙人床,方便婆婆間唔時過嚟同個孫一齊訓;而另一個孫仔就訓上格床,由於已升高地台,極易撼頭,容易影響發肯,兼似訓棺材,甚為不吉(左下)。下格床係書枱連超級英雄模型 display 櫃;上落上格床的樓梯直上直落,可以練習雲梯縱輕功(右下)。:

雖然話本案只需31萬,但其實係廚廁水電都無整,最大工程就係鋪地板。隨着囝囝長大,睇怕呢個設計捱唔到幾多年。到時唔係再裝潢,就係搵屋搬了...但呢間咁嘅屋,賣到好價先算喇!
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伸延閱讀:
發展商借灰色地帶出售 藍澄灣中伏住戶:中產是無意義的虛名(香港01 2016年9月29日)



藍澄灣的用地原是美孚油庫,在政府原有的規劃中,列明是商業用地,用作緩衝區之用,只適合興建短期居住用途的服務式住宅,不宜長期居住。直到2003年,發展商借服務式住宅無明文規定不可出售的灰色地帶,將藍澄灣包裝成住宅,並分層出售。



原來貨櫃碼頭24小時運作,終日噪音不斷,有時音量更超過90分貝,如同飛機在頭上掠過。每天深夜時分,正當他們進入夢鄉之際,他們往往就會被駛往碼頭的貨車,所發出的「轟隆」巨響嚇醒,稍停半小時後,巨響又再次出現,如此接二連三,斷斷續續地煎熬他們。正當大部分居民以為他們能享受安靜的早上,迎接一天工作的時候,想不到他們依舊無法逃離噪音的滋擾,只因每天清晨六點,樓下酒店門前便會出現大批旅客和旅遊車,喧嘩吵鬧,永遠不得消停。

8 則留言:

  1. 樓底整到咁矮,感覺好似舊區地舖上面的閣樓咁,唔似一般住宅單位囉。

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    1. 個廳空了了,所有嘢都塞哂入房個地台,直程係自製閣仔。

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  2. “500呎容納五人居住”
    平均每人一百呎,個人認為真係好迫...

    其實哋人成日用幾十萬,叫設計屍夾硬間多幾間房,倒不如儲多幾個錢換樓,換間大哋嘅人都舒服哋啦!

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    1. //平均每人一百呎,個人認為真係好迫...

      呢句真係要小心講,否則好易俾人話「堅離地」XD

      //儲多幾個錢換樓,換間大哋嘅人都舒服哋啦!

      識貨嘅都好難會吼藍澄灣,難出貨樓價自然跑輸大市,「蝕住沽」唔捨得,儲錢速度又追唔上樓價上升速度,唯有收租變自住囉!

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  3. 張書枱細到...應該都係要用飯枱...

    feature wall好似係近幾年裝修一大特色。無乜實際功用但又不能不提.

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    1. //張書枱細到...應該都係要用飯枱...

      仲要係兩兄弟爭一張枱...真係偽中剷擠迫戶.

      //feature wall

      又要型,又嫌電視櫃老土,幅牆空了了又太寡,咪整色整水無嗰樣整嗰樣囉!

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  4. 原本喺油庫出面又有貨櫃碼頭個地點都唔慌好得去邊。。咁嘅地方淨喺可以短期住吓。
    又有一個大公仔佔咗半張床。。點解每次節目都有嗰無謂大公仔?

    //隨着囝囝長大,睇怕呢個設計捱唔到幾多年。到時唔係再裝潢,就係搵屋搬了
    咁細地方,長大了打JJ都打得唔盡興喇...一定要搬XD

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  5. //點解每次節目都有嗰無謂大公仔?

    可能係設計C帶去拍嘢時扮Q XD

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