留給拜山的說話

「點呀？你鄉下層樓，重建未呀？」二舅夫久未見面，日前相約拜祭外公外婆、老父老媽，一見面就例牌問魔術師鄉間層樓的情況。
當年隨着鄧伯南巡講話，深圳率先富起來，魔術師「鄉下」就是早期被徵地發展的地方之一。於是，太公分豬肉，老父也獲「賠償」了一個 400 多呎的單位，以作佛系收租之用。到現今也有相當樓齡，開始跟市內的發展和形象有些違和感，於是便有「二次回收」，「徵地重建」之說。
但由於當年蝗國的產業法規尚未完善，加上當時農村人對業權保障也不甚了了，老父「遠在」我城，更是「勢孤力弱」，只好由發展商話點就點，故此那些法律文件也不大周全。老父過世後，魔術師見在蝗國申請遺產的手纘繁瑣（見《港燦理財（十二）之好仔不論爺田地》），也沒特別去處理，只是繼續佛系收租，每月數千月，最多就係每隔半年左右 return home 收回那些微薄的租金再整合戶口。要是重建的話，魔術師要搞手續辦遺產也是一件頗煩心的事。
因為魔術師一向對鄉間層樓無甚感覺，每次見到二舅父一副貪心樣咁次次見親面都問起大陸層樓，實在十分厭惡，於是便沒好氣地回應：「呀！咁得意嘅？每次見親面你都會問我層樓點架喎！又唔見我次次問博士表弟買樓未？」
二舅父登時語塞。
魔術師心想，二舅父退咗休無嘢做，當年又係90年代摸頂入市，買入黃埔花園某單位，變成「一朝被蛇咬，十年怕草繩」，化身成為終極淡淡，永遠話樓市貴唔入市；就連博士表弟已年過三十，依然都未有「剛性需求」去買樓。
但係魔術師層樓，無論係大陸的收租樓抑或是屯門層自住樓，二舅父又鬼死咁關心喎！唔通人都係「以己度人」：自己將層樓睇到天咁大，於是便又以為魔術師將層樓睇到天咁大？
睇返以近年我城樓市的走勢，如果二舅父在２０１３年那段在１２０點上下橫行的日子依然覺得「過高」，咁到依家升了超過５０％到１８０點以上，係咪即係要等跌返超過５０％至９０點，仲要低過當年２５％才入市呢？好彩博士表弟係公墓園，否則打工仔成世做租租都幾係嘢！

（資料來源：中原數據 - 中原城市指數, retrieved on 20 Oct 2018）

可能二舅父的黃埔單位太老舊，又唔肯花錢搵設計Ｃ來個大裝潢，搞到上次天鴿飛過已經搞到窗框滲水，睇怕今次山竹都唔會令佢地一家好過。果然二舅父便轉過話題，問魔術師十號風球「無事吖嘛」？
魔術師心想，會有咩嘢事呢？
「無事。我嗰邊不嬲風水好，唔食風的。樹都無冧得幾棵。」
二舅父卻說：「我地海濱廣場嗰邊，爆哂玻璃呀！」
魔術師不禁失笑：「李超人啲嘢咁渣架！」
二舅父自知「口誤」：「嗰度咁啱有個位好食風...」
魔術師馬上打個圓場：「唔怕，你地嗰邊有起動九龍東吖嘛...」
二舅母按捺不住，便以港女腔搭訕：「關你乜事啫？」
魔術師想也不用想：「咦？呢句『關你乜事』可以用在舅父問我層大陸樓的事喎！」
大舅母畢竟是眾人中最會做人的一個，便來打個圓場：「二舅父都係關心吓你啫！你話呢啲對你來說是雞肋，暫時無時間理就是了。」
魔術師登時受教，便轉過腔調，正色道：「蝗國啲嘢都唔知幾時搞。而且租金又唔係多，辦遺產手續又麻煩，暫時我都未有時間理住，暫時當層樓唔存在，順其自然囉！或者到我退休時就會有時間理。」
掘返呢篇文出嚟，真係見到就頭痛！

信報 2016年3月31日
鄧智榮
你的內地房產可全歸子女? NO!
不少港人在內地均有自住、度假、投資或祖傳的房產，而大部分也沒有留意這些房產在他們百年歸老後的傳承問題。筆者在這裏透過一個典型案例，為大家分析一下其潛在的問題。
小明是個香港家庭的獨生子，父母生前在深圳南山區買了一個150平方米的單位，現價約值800萬元；單位以爸爸名字登記，爸爸數年前去世，媽媽剛離世。小明很少回內地，現在趁房價高，打算把房屋更名後賣掉。
一、適用中國法律
香港人若在內地繼承房產，須由房屋所在地的人民法院專屬辦理，當然以中國法律為準。小明很明白辦理內地房產繼承，須回到內地辦理，於是他準備好有關資料，便回內地向有關部門要求變更登記。
二、要求過戶被拒
小明拿着房產證、父母死亡證明、遺囑執行人證明等文件到內地的房管局要求過戶，但房管局指小明單憑這些文件是無法辦理過戶手續的；房管局職員說他必須提供公證處發出的繼承公證書，否則要遞交法院的判決書才可辦理。小明只好先回香港，再安排時間處理。
小明在網上查找資料，並與朋友商量後，認為自己身為獨子，繼承父母的房產應無什麼爭議，不可能要打官司，於是他到內地一家公證處辦理公證書。
三、要求公證也被拒
當小明向公證處要求辦理公證書時，公證處人員反而要求小明把爸媽的全部親戚帶到公證處，才可辦理公證書；可是親戚眾多，部分在香港，部分在內地，平時也較少聯繫，有些更移民外國了，如何把他們一起帶到公證處呢？言語間，公證處人員還提及有關域外證據要求公證認證的內容。小明又一次失望而回，陷入絕望之中。
此刻，小明可能覺得內地辦理有關手續既麻煩又複雜，甚至覺得有關部門故意為難他。然而，當你看過以下分析後，便知道內地房產登記部門和公證處的要求並非無理。
按照內地法定繼承的規定，案例中的房屋其實不單屬於小明一人，原來至少還有8名持份者【圖】。
四、案件分析
分析前，先看看小明一家的狀況簡述：
小明爸媽於1980年在香港結婚，只有小明一個兒子；
房產於2000年購入，擁有人為小明爸爸；
小明爸爸於2007年在香港意外身故，並無留下遺囑；
小明媽媽今年因病去世，臨終前只向小明口頭交代她離世後房產歸小明所有；
小明爸爸去世時小明爺爺已經過世，當時小明嫲嫲仍然在生，她於小明爸爸去世後數年才離世；
小明爸爸共有2兄1妹，他排第三：
小明大伯目前在生，數年前離婚，有2個孩子在港；小明二伯比小明爸爸早離世，二伯娘目前在生，有3個孩子，2個已移民；小明姑姐與姑丈在廣州，很少聯繫，家庭狀況未明。
小明媽媽今年去世時，小明的外公和外婆已經過世。
這套深圳房屋，按法律規定，不能由小明一人繼承，除非其他有繼承權的人到公證處或法院明確表示放棄。
房產繼承權計算如下：
一、這套房屋屬小明父母婚姻期間的共同財產，小明爸爸去世，房產一半屬於小明媽媽，一半屬於小明爸爸的遺產。
二、小明爸爸去世時，有3名繼承人——小明媽媽、小明、小明嫲嫲。按照中國法律，法定繼承遺產的繼承順序，排在第一順序的人，包括配偶、子女、父母；如沒有特殊情況，這3人可平分該半份房產。因此小明媽媽在原有1/2房產之外，再得1/6，合共2/3，小明與小明嫲嫲各得1/6。
三、小明嫲嫲過世後，屬於小明嫲嫲的1/6本該由小明爸爸的四兄弟妹繼承，每人得1/24。
四、小明大伯的1/24，屬於婚內繼承的財產，屬於夫妻共同財產。在小明大伯離婚後，小明大伯與小明大伯娘各得1/48。
五、小明二伯與小明爸爸先於小明嫲嫲過世，根據法律規定，由小明二伯與小明爸爸的晚輩直系血親代為繼承，也就是小明二伯的1/24由小明二伯的3個子女各自繼承1/72。小明爸爸的1/24由小明繼承，加上前面的1/6，共得5/24。
六、小明姑姐與姑丈沒有離婚，因此共同擁有1/24。
七、現在小明媽媽過世，小明是其繼承人，因此小明媽媽的財產全部由小明繼承，所以小明最終的財產繼承份額是5/24 + 2/3 = 7/8。
這便是一個典型家庭成員繼承內地房產上可能遇到的真實情況，假若你也持有內地房產，現在是時候思考如何處理繼承事宜了。
鄧智榮_大舜基金會智囊成員、中國律師

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