2018年10月20日 星期六

留給拜山的說話

「點呀?你鄉下層樓,重建未呀?」二舅夫久未見面,日前相約拜祭外公外婆、老父老媽,一見面就例牌問魔術師鄉間層樓的情況。
當年隨着鄧伯南巡講話,深圳率先富起來,魔術師「鄉下」就是早期被徵地發展的地方之一。於是,太公分豬肉,老父也獲「賠償」了一個 400 多呎的單位,以作佛系收租之用。到現今也有相當樓齡,開始跟市內的發展和形象有些違和感,於是便有「二次回收」,「徵地重建」之說。
但由於當年蝗國的產業法規尚未完善,加上當時農村人對業權保障也不甚了了,老父「遠在」我城,更是「勢孤力弱」,只好由發展商話點就點,故此那些法律文件也不大周全。老父過世後,魔術師見在蝗國申請遺產的手纘繁瑣(見《港燦理財(十二)之好仔不論爺田地》),也沒特別去處理,只是繼續佛系收租,每月數千月,最多就係每隔半年左右 return home 收回那些微薄的租金再整合戶口。要是重建的話,魔術師要搞手續辦遺產也是一件頗煩心的事。
因為魔術師一向對鄉間層樓無甚感覺,每次見到二舅父一副貪心樣咁次次見親面都問起大陸層樓,實在十分厭惡,於是便沒好氣地回應:「呀!咁得意嘅?每次見親面你都會問我層樓點架喎!又唔見我次次問博士表弟買樓未?」
二舅父登時語塞。
魔術師心想,二舅父退咗休無嘢做,當年又係90年代摸頂入市,買入黃埔花園某單位,變成「一朝被蛇咬,十年怕草繩」,化身成為終極淡淡,永遠話樓市貴唔入市;就連博士表弟已年過三十,依然都未有「剛性需求」去買樓。
但係魔術師層樓,無論係大陸的收租樓抑或是屯門層自住樓,二舅父又鬼死咁關心喎!唔通人都係「以己度人」:自己將層樓睇到天咁大,於是便又以為魔術師將層樓睇到天咁大?
睇返以近年我城樓市的走勢,如果二舅父在2013年那段在120點上下橫行的日子依然覺得「過高」,咁到依家升了超過50%到180點以上,係咪即係要等跌返超過50%至90點,仲要低過當年25%才入市呢?好彩博士表弟係公墓園,否則打工仔成世做租租都幾係嘢!
(資料來源:中原數據 - 中原城市指數, retrieved on 20 Oct 2018)
可能二舅父的黃埔單位太老舊,又唔肯花錢搵設計C來個大裝潢,搞到上次天鴿飛過已經搞到窗框滲水,睇怕今次山竹都唔會令佢地一家好過。果然二舅父便轉過話題,問魔術師十號風球「無事吖嘛」?
魔術師心想,會有咩嘢事呢?
「無事。我嗰邊不嬲風水好,唔食風的。樹都無冧得幾棵。」
二舅父卻說:「我地海濱廣場嗰邊,爆哂玻璃呀!」
魔術師不禁失笑:「李超人啲嘢咁渣架!」
二舅父自知「口誤」:「嗰度咁啱有個位好食風...」
魔術師馬上打個圓場:「唔怕,你地嗰邊有起動九龍東吖嘛...」
二舅母按捺不住,便以港女腔搭訕:「關你乜事啫?」
魔術師想也不用想:「咦?呢句『關你乜事』可以用在舅父問我層大陸樓的事喎!」
大舅母畢竟是眾人中最會做人的一個,便來打個圓場:「二舅父都係關心吓你啫!你話呢啲對你來說是雞肋,暫時無時間理就是了。」
魔術師登時受教,便轉過腔調,正色道:「蝗國啲嘢都唔知幾時搞。而且租金又唔係多,辦遺產手續又麻煩,暫時我都未有時間理住,暫時當層樓唔存在,順其自然囉!或者到我退休時就會有時間理。」
掘返呢篇文出嚟,真係見到就頭痛!
信報 2016年3月31日
鄧智榮
你的內地房產可全歸子女? NO!
不少港人在內地均有自住、度假、投資或祖傳的房產,而大部分也沒有留意這些房產在他們百年歸老後的傳承問題。筆者在這裏透過一個典型案例,為大家分析一下其潛在的問題。
小明是個香港家庭的獨生子,父母生前在深圳南山區買了一個150平方米的單位,現價約值800萬元;單位以爸爸名字登記,爸爸數年前去世,媽媽剛離世。小明很少回內地,現在趁房價高,打算把房屋更名後賣掉。
一、適用中國法律
香港人若在內地繼承房產,須由房屋所在地的人民法院專屬辦理,當然以中國法律為準。小明很明白辦理內地房產繼承,須回到內地辦理,於是他準備好有關資料,便回內地向有關部門要求變更登記。
二、要求過戶被拒
小明拿着房產證、父母死亡證明、遺囑執行人證明等文件到內地的房管局要求過戶,但房管局指小明單憑這些文件是無法辦理過戶手續的;房管局職員說他必須提供公證處發出的繼承公證書,否則要遞交法院的判決書才可辦理。小明只好先回香港,再安排時間處理。
小明在網上查找資料,並與朋友商量後,認為自己身為獨子,繼承父母的房產應無什麼爭議,不可能要打官司,於是他到內地一家公證處辦理公證書。
三、要求公證也被拒
當小明向公證處要求辦理公證書時,公證處人員反而要求小明把爸媽的全部親戚帶到公證處,才可辦理公證書;可是親戚眾多,部分在香港,部分在內地,平時也較少聯繫,有些更移民外國了,如何把他們一起帶到公證處呢?言語間,公證處人員還提及有關域外證據要求公證認證的內容。小明又一次失望而回,陷入絕望之中。
此刻,小明可能覺得內地辦理有關手續既麻煩又複雜,甚至覺得有關部門故意為難他。然而,當你看過以下分析後,便知道內地房產登記部門和公證處的要求並非無理。
按照內地法定繼承的規定,案例中的房屋其實不單屬於小明一人,原來至少還有8名持份者【圖】。
四、案件分析
分析前,先看看小明一家的狀況簡述:
小明爸媽於1980年在香港結婚,只有小明一個兒子;
房產於2000年購入,擁有人為小明爸爸;
小明爸爸於2007年在香港意外身故,並無留下遺囑;
小明媽媽今年因病去世,臨終前只向小明口頭交代她離世後房產歸小明所有;
小明爸爸去世時小明爺爺已經過世,當時小明嫲嫲仍然在生,她於小明爸爸去世後數年才離世;
小明爸爸共有2兄1妹,他排第三:
小明大伯目前在生,數年前離婚,有2個孩子在港;小明二伯比小明爸爸早離世,二伯娘目前在生,有3個孩子,2個已移民;小明姑姐與姑丈在廣州,很少聯繫,家庭狀況未明。
小明媽媽今年去世時,小明的外公和外婆已經過世。
這套深圳房屋,按法律規定,不能由小明一人繼承,除非其他有繼承權的人到公證處或法院明確表示放棄。
房產繼承權計算如下:
一、這套房屋屬小明父母婚姻期間的共同財產,小明爸爸去世,房產一半屬於小明媽媽,一半屬於小明爸爸的遺產。
二、小明爸爸去世時,有3名繼承人——小明媽媽、小明、小明嫲嫲。按照中國法律,法定繼承遺產的繼承順序,排在第一順序的人,包括配偶、子女、父母;如沒有特殊情況,這3人可平分該半份房產。因此小明媽媽在原有1/2房產之外,再得1/6,合共2/3,小明與小明嫲嫲各得1/6。
三、小明嫲嫲過世後,屬於小明嫲嫲的1/6本該由小明爸爸的四兄弟妹繼承,每人得1/24。
四、小明大伯的1/24,屬於婚內繼承的財產,屬於夫妻共同財產。在小明大伯離婚後,小明大伯與小明大伯娘各得1/48。
五、小明二伯與小明爸爸先於小明嫲嫲過世,根據法律規定,由小明二伯與小明爸爸的晚輩直系血親代為繼承,也就是小明二伯的1/24由小明二伯的3個子女各自繼承1/72。小明爸爸的1/24由小明繼承,加上前面的1/6,共得5/24。
六、小明姑姐與姑丈沒有離婚,因此共同擁有1/24。
七、現在小明媽媽過世,小明是其繼承人,因此小明媽媽的財產全部由小明繼承,所以小明最終的財產繼承份額是5/24 + 2/3 = 7/8。
這便是一個典型家庭成員繼承內地房產上可能遇到的真實情況,假若你也持有內地房產,現在是時候思考如何處理繼承事宜了。
鄧智榮_大舜基金會智囊成員、中國律師
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港燦理財(十二)之好仔不論爺田地

24 則留言:

  1. 魔兄,港人就是喜歡以資產觀人,茶餘飯後話題總離不開股、樓同錢。至於國家大事,時事點評,港人反而懶理。藝術音樂,也可能無乜人有興趣。魔兄對此應該見怪不怪才是。有關魔兄信報篇文,又長知識了,謝謝分享!

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    1. //魔兄對此應該見怪不怪才是。

      二舅父兩夫婦就係典型港豬,不學無術嗰隻. 30年前已經會為表弟去排隊拎名幼園入學申請表. 係乜sir最好的學生

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    2. 唔知堂阿哥丙同堂家姐甲"爭產"爭成點呢?
      同親戚拜山真係好x煩,只好全程一句起兩句止,答"係""唔係""唔知",之後去飲茶時就食兩件走人。而家多數係外地就自己搵日同兄弟去當行山郊遊,面都費事見。

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    3. //唔知堂阿哥丙同堂家姐甲"爭產"爭成點呢?

      我無再跟進喇. 堂阿哥啲情緒咁易失控, 講嘢無句好說話, 我都唔去搵佢食飯了.

      或者年尾return home 探下堂家姐佢地問下情況 XD

      //同親戚拜山真係好x煩

      都係架, 有啲係為搵話題而亂Q咁噏.

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    4. //都係架, 有啲係為搵話題而亂Q咁噏.//
      老人家冇話題,最鍾意就係你未結婚問你幾時結婚,你結咗婚就問你幾時生仔。一概答「聽日!」我唔介意 dead air 㗎!

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    5. 呢啲話題真係可以用返港女腔回應:「關你乜事呢又?」

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    6. 最憎啲有錢親戚, 出親嚟都成班大爺咁款, 黑口黑面, 野都唔講句
      人地求其搵啲野傾撩下佢廢事 dead air 姐, 佢又發火話人查家宅, 駁嘴駁舌一言九頂
      就算再無錢, 假假地都算係長輩丫, 佢老豆老母都客客氣氣, 點解啲仔女咁無家教?

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    7. 阿二舅父,你地晨早住黃埔花園,我當年都仲係住緊公屋咋,點會夠你地有錢呢?

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    8. 梗唔係喇!咪又係嗰條鼠輩酸友囉!

      https://magicianyang.blogspot.com/2016/09/blog-post_2.html

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  2. 強國辦遺產真係煩到爆,唔知係強國買磚頭,日日話強國樓市GOGOGO啲收租老人有無諗過。

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    1. 如果收租老人係華僑,就更加麻煩. 最好都係去蝗國立份平安紙 XD

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    2. 其實魔兄可以去律師行立一份證明你係老竇唯一在世直系親屬,咁將來真係有發展商收地時,自然會揾你傾,發展商免得煩,到時五折或甚至八折收樓都或者肯制的,咁你又可了左件心事。

      呢啲葉謝鄧應該處理好多,再唔岩揾工聯會問下.

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    3. //魔兄可以去律師行立一份證明你係老竇唯一在世直系親屬

      等我暸解下先. 但係好難證明我老豆無私生子女 XD

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  3. 如果一個人經常不自覺地「關心」別人的樓宇資產,其中一個原因可能係佢內心覺得「缺乏」,或不滿自己的現況。如果佢內心係滿足嘅,就不會時常將這話題提在口邊了。

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    1. 同意呀! 二舅父佢應該係成日都想買,但成日都覺得樓價高, 連年睇錯市之下, 就算回調都跌唔返去佢個「沙士價位」,所以佢係永遠無辦法一生N宅的!

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  4. 謝謝魔術師兄轉貼解釋承繼大陸物業的文章。唔怪得廿幾三十年前堂兄(嫡長孫)承繼大陸祖屋時要所有成年叔伯兄弟簽字放棄承繼權。

    有那樣的親戚都頗煩。

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    1. //唔怪得廿幾三十年前堂兄(嫡長孫)承繼大陸祖屋時要所有成年叔伯兄弟簽字放棄承繼權。

      睇怕如果我要做,都走唔甩要搞「爭產」(不過我老豆得我一粒仔, 堂家姐佢地應該唔會咁衰嘅)

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  5. 成日俾親戚咁問都幾煩,你對舅父對答算親切

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  6. 邓律师专业不精,第四条错了,婚内一方继承的遗产不是夫妻共同财产,只属于继承遗产的一方。大伯母没份分遗产。

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    1. 實際操作情況當然是要付費問專業人士吧。

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  7. 我阿婆過咗世果陣都去咗公證處搞,啲手續搞咗幾次都唔得,最終要搵人再搭路搵個領導親自監督成個過程,結果,本來搞咗幾個月都唔得既事,一個下午搞掂咗。

    人治之效率XD

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