以資產配置策略操作房託

日前人言報有一篇財演文係短評我城三隻房託，頗值得初心者溫故知新（十蚊一份報紙，質素應該只能僅僅高過開班大師（例如乜 sir）的免費網上文章）：

信報　2018年8月16日
畢老林 投資者日記
房託股息與增長
8月15日，周三。港股在洗倉潮衝擊下殺聲震天，房託表現相對穩定。先前有分析指加息周期對房託大大不利，但影響房託因素眾多，利率不過是其中一項。相比其他板塊，房託盈利穩中有增、能見度高，亦不會直接受到貿易戰等外圍環境變化影響，大概因為這些特點，房託近日跑贏大市。
不少人認為，房託最大魅力，在股息。股息愈高，表面上愈吸引。但仔細比較一下，股息高，未必整體回報最好。今天且在領展（00823）、置富（00778），以及越秀房託（00405）三者之間作一粗略比較。
三家之中，以領展擴張業務最積極，非但投資內地商用物業，同時自己做發展商，《信報》寫字樓附近就有一個領展與南豐合作開發的項目。領展亦擅長靈活運用資產，雖然作為房託，大部分利潤需要用作派息，但領展近年數度出售非核心資產，套現用在投資新項目，這招capital recycling，令股東享有穩定利息收入之餘，可以從領展持續提升物業組合質素中得益。
越秀房託亦不時有擴張動作，主要從阿媽越秀地產（00123）收購資產。例如幾年前買入廣州國際金融中心，去年又買入武漢物業67%股權。正面想，阿媽阿仔拍住上，互動兼且互惠互利，乃一種競爭優勢。阿媽手上依然直接持有不少投資物業，而且陸陸續續有新項目，將來應該有更多資產可以過比阿仔。
不過，事情總有兩面，阿媽阿仔始終兩間公司，交易條款兩面都要兼顧，所以唔會明益越秀房託。事實上，例如廣州國際金融中心交易條件都幾辣。作價高低，見仁見智，不過似乎並非特別筍，另外，收購條件中，有個所謂遞延基金單位的東西，即是2016年開始，阿仔要每年向阿媽發行一定數量基金單位。2017年相關數目6600萬個基金單位，大概總數2%。遞延基金單位餘額仍然有六億個基金單位。即是越秀房託小股東每年權益都會被溝稀，一兩個百分點唔多覺，但累積起來，都幾係。
收購亦令越秀房託槓桿提高，銀行借貸大概總資產36%。（置富約22%，領展約12%）置富近一兩年併購行動比較靜，目前比較大的計劃，是翻新旗下一個大型商場。
領展抗跌力強
投資回報方面，三者相對表現又如何？單計派息，越秀超過六厘，但資產淨值過去五年一直徘徊在同一水平。每年股息增長只有4%至5%，股價上升步伐亦大致一樣。假設2013年年底買入，到目前為止，股價賺大概四成。
相比之下，領展股息率約只有越秀的一半，但因為營運及投資策略效果理想，每年股息增長平均約10%，資產淨值增幅更加大。這些通通反映在股價上。如果2013年年底，同樣一筆錢，買入的是領展，當時股價37.6元，至今升幅一倍。置富股息率超過五厘，平均每年股息增長以及資產淨值增幅比越秀房託略好。同一個投資期內，股價升幅大概55%。結論就是，領展股息最低，但增長力最高，整體回報最佳，且在波動市況中不時表現出較強的抗跌力。
一分錢一分貨
房託股息高，的確屬於重要吸引力，但需要將房託整體管理與物業質素、財務狀況、併購能力、開發物業能力、資金運用能力、增長潛力等一併考慮，留意股息高之餘，會否有其他方面不足之處。畢竟每一間房託，方方面面都不同。
息高槓桿低，兼且增長力強，邊度有咁理想。一隻房託股息相對低，表面上比較貴，但如果股息增長快，幾年就追番晒，而且增長潛力高，通常市場願意付出較高估值，貴買貴賣。房託與一般股票都一樣，往往一分錢，一分貨。

由於魔術師的投資組合中亦持有以上三隻房託，於是手痕之下便來做個比較。比試期係由魔術師上次重置所有資本配置投資組合之首個完整財政年度（即２０１６年４月１日）開始，直至今天（２０１８年８月２４日）：

嘩，好在都力保不失，以資產配置策略操作嘅４０５、７７８、８２３，其以年化內部回部率（含股息）基本上都不輸於長期持有（Buy and hold）的複式年回報率（含股息）。

精選房託	資產配置年回報率	長期持有年回報率
405	16.03%	15.50%
778	11.07%	11.08%
823	32.50%	27.59%

亦即係７７８僅０.０１％咁大把。亦即係話以資產配置策略操作，每月收息組合中的４０５及７７８係財息兼收，而「增長型」的８２３仲可以跑嬴４.９％添！